Huizenprijzen Amsterdam 11% gedaald!?

Eerder deze week leek de kredietcrisis toch fors toe te slaan op de Nederlandse huizenmarkt. De huizenprijzen in Amsterdam zijn in een jaar tijd met 11% gezakt, meldde onder meer de Telegraaf. Tijd voor paniek!

Niet dus. Wie achter dat cijfer kijkt, ziet dat er eigenlijk weinig aan de hand is. De gemiddelde prijs van huizen die verkocht zijn in januari en februari 2009 is 11% lager dan de gemiddelde prijs van huizen die verkocht zijn in januari en februari 2008. En dat is iets volstrekt anders dan de suggestie dat alle huizen in Amsterdam 11% minder waard zijn geworden.

Want wat is er aan de hand? Dure huizen worden op dit moment even niet verkocht. Maar kopers storten zich massaal op het goedkopere segment. Zo massaal dat in sommige wijken ‘de huizenprijzen’ zelfs gestegen zijn. En, tja, de rijtjeshuizen die op dit moment verkocht worden leveren nu eenmaal minder op dan de grachtenpanden die vorig jaar nog van de hand gingen. De prijsdaling per vierkante meter is bijvoorbeeld ook al een stuk lager: -6.4%, en dat cijfer is nog steeds vertekend door andere kwaliteitsaspecten waarmee geen rekening wordt gehouden.

Huizen die verkocht worden zijn nu eenmaal geen representatieve steekproef van de gehele huizenvoorraad. Op dit moment zeker niet. Maar het is wel waar gegevens over ‘de huizenprijzen’ op gebaseerd zijn.

Meer banen, toch crisis

De logica in de economie is soms ver te zoeken. Neem nou dit bericht in de Telegraaf, gebaseerd op deze persverklaring van het CBS:

Het aantal banen groeit door. In het vierde kwartaal van afgelopen jaar waren er 108.000 banen van werknemers meer dan in hetzelfde kwartaal in 2007.

‘Ja maar, het is toch crisis?’ vraagt de leek zich af. Is ook zo. Maar het aantal banen van werknemers is een slechte statistiek om de voortgang van de crisis mee te volgen. Kijk maar eens naar deze data.

Er waren eind 2008 zo’n 108.000 banen meer dan eind 2007. Dat was mooi, maar er waren ook 110.000 extra mensen die wilden werken. Deze ‘mutatie beroepsbevolking’ treedt op omdat er nog wat groei zit in de cohorten 20-64 (die groep neemt toe met zo’n 20.000 mensen) en omdat mensen toetreden na bijvoorbeeld een studie, of minder met vervroegd pensioen gaan. En dus neemt de werkloosheid vanaf de zomer toe, ondanks het grotere aantal banen. Die werkloosheid is een veel betere peilstok voor de ontwikkeling van de recessie (en voor de conjunctuur in het algemeen, zie bijvoorbeeld hier).

Nog wat verdere details voor de liefhebbers. De werkloosheid neemt sneller toe dan het verschil tussen 108 en 110 duizend; hier wreekt zich het feit dat het over werknemers gaat waardoor failliete ondernemers en zzp’ers niet meetellen als banenverlies. En het is vrij normaal dat er banen bijkomen als meer mensen toetreden tot de arbeidsmarkt. Wie denkt dat een vast aantal banen  wordt verdeeld begaat de lump of labor fallacy.

Musical

Het wordt ook steeds gekker. Geen onderwerp of er wordt tegenwoordig een musical over gemaakt. Commercieel gedoe. Hoewel, met wat collega’s ben ik al jaren bezig met “Microeconomics, the musical”, maar daarover wellicht later meer.

China wil nu ook een graantje meepikken van de musicalgekte en komt met een passende produktie.

Das Kapital, the Musical.

Echt waar.

Boekenprijs

Literaire types zijn doorgaans warm voorstander van een vaste boekenprijs. Zo zou het goed zijn voor auteurs omdat uitgevers nu allerlei zeer belangrijke dichtbundels gaan publiceren en de verliezen daarop goed maken door de winst die ze maken op bestsellers. Inderdaad, een nogal curieus argument, zie ook hier.

Maar gelukkig zijn er schrijvers als Jeroen Brouwers, die afgelopen vrijdag in de Volkskrant zomaar een haarscherpe economische analyse gaf van de effecten van deze minimumprijs. Helaas staat het stuk niet gratis online, maar inmiddels is het wel beschikbaar via de krantenbank. De hoogtepunten:

Het is verrassend dat iedereen het vanzelfsprekend lijkt te vinden dat schrijvers droog brood eten in dit kleine taalgebied, maar dat niemand zich afvraagt hoe het dan toch kan dat uitgeven en handelen in boeken zo buitengewoon profijtelijk is in datzelfde kleine taalgebied.

Uitgeven is gokken geworden. Smijt maar op de markt. […] Vooral de Wet op de Vaste Boekenprijs is de oorzaak van het gokgedrag van uitgevers, ergo van chronische en desastreuze overproductie. […] Van elke tien boeken die erkende uitgeverijen uitbrengen, blijven er ruim negen onbesproken. […] En wie is van dat alles de enige dupe? De schrijver […]

Een markt met een aanbodoverschot dat zo systematisch talent verspilt en dat schrijvers onder het bestaansminimum drukt, dat een groot deel van de literatuur degradeert tot een milieuvervuilend seizoensproduct en waar boek en lezer elkaar zijn kwijtgeraakt, die markt is doodziek, indien al niet verrot tot in de kern.

Een goede buur

Mijn dochter is bij de buren. Het is ongelovelijk stil in huis en ik lees een uur lang rustig de krant. De buren hebben zelf ook een dochter, en hebben het nu met twee meisjes iets drukker. Behalve dat het bezoek leuk is voor hun dochter bouwen ze vandaag krediet op. Dochterlief kan binnenkort een keer bij ons komen en zo hebben zij een rustige middag.

We handelen en zoals gebruikelijk wordt iedereen er beter van. Het plezier van de rustige periode is groter dan de kosten van de minder rustige periode, of anders gezegd, we hebben allebei liever één periode geen, en één periode twee meisjes dan twee periodes één meisje.

De handel gaat redelijk goed ondanks dat er geen geld aan te pas komt. We ruilen over tijd steeds dezelfde dienst en het is makkelijk om bij te houden hoe de handelsbalans eruit ziet. Aan beide zijden staan immers gelijkwaardige bezoeken. Met de andere buren handelen we ook, maar daar wreekt zich de afwezigheid van geld. De andere buren nemen soms een kwartier de babyfoon terwijl wij weg zijn, wij ontvangen af en toe een pakje en bieden opvang als ze zich buitensluiten.

Ook hier is de handel winstgevend voor beiden, maar dat leidt tot een probleem. Want beide partijen waarderen de ontvangen diensten meer dan de geleverde diensten, waardoor de mentale handelsbalans van ons én die van de buren allebei een tekort vertonen. Handelden we in geld, dan was de balans aan beide zijden (spiegelbeeldig) hetzelfde en kon de winst worden weggeboekt als consumenten- en producentensurplus. Nu blijft er een tekort staan dat steeds verder oploopt en dat beide zijden steeds meer doet twijfelen om opnieuw een dienst te vragen. Pogingen van onze kant om het tekort op te heffen (kom toch eens eten!) worden afgeslagen omdat zoiets het tekort bij de buren weer verder doet oplopen. Uiteindelijk zit er niets anders op dan te verhuizen.

[Overigens, economie en kinderopvang is een vakgebied met minstens één klassieker: deze.]

Gratis producten

Er zijn mensen die met weemoed terugdenken aan de tijd dat alles nog duurder was. Echt waar: lees  dit warrige verhaal in Trouw over gratis producten. De auteur voegt voor het gemak illegale downloads bij deze categorie, maar eigenlijk gaat het over bona fide diensten als gratis kranten, Skype en de inhoud van het internet. De teneur is negatief: het lijkt wel gratis, maar dat is het niet. Voor deze stelling is maar liefst één stuk bewijs gevonden: bij sommige diensten worden de adresgegevens van de klant verkocht, waardoor die wordt blootgesteld aan reclame en verleid tot extra aankopen.

Meer algemeen verwordt de consument van gratis diensten tot een vervelende hork. Hij vraagt zich plotseling af waarom nog betaald moet worden voor lidmaatschappen, omroepen, en de consumentenbond. “Het idee dat je premie betaalt zodat anderen daarmee geholpen kunnen worden, is achterhaald.” En dat is jammer.

Wat een lariekoek. Mensen die zich afvragen of ze niet teveel betalen zijn de ruggengraat van de Nederlandse maatschappij, en mensen die een gratis dienst afnemen houden meer geld over om goede dingen mee te doen. Ik denk niet dat het publiek wél zou willen betalen om lid te worden van een politieke partij als er maar geen gratis kranten zouden zijn.

Een economische redenering: de marginale kopers van een dienst subsidiëren de infra-marginale kopers. Als er geen gratis kranten zijn heeft de betaalde krant meer abonnees, en dat is mooi voor diegenen die zelfs een betaalde krant willen als er ook gratis alternatieven zijn. Verschijnt de gratis krant, dan heeft de betaalde krant het moeilijker; mensen met een voorkeur voor de betaalde krant worden minder gesubsidieerd. Idem voor maatschappelijke organisaties en omroepen, waarvoor tegenwoordig superieure en individuele alternatieven bestaan. De schrijfster treurt vanwege het opdrogen van de subsidie.

Gelukkig is het artikel gratis. (A propos, de kranten: dit is een aardig stuk over de toekomst daarvan.)

Vrije markt?

Wij zijn dol op markten. Al die initiatieven op het internet waar vrager en bieder op efficiënte wijze aan elkaar worden gekoppeld, we zijn er dol op. Neem nu een website als werkspot.nl, de “marktplaats voor klussen”. Iedereen die een klus heeft kan die op de website zetten, en iedereen die zo’n klus kan uitvoeren, kan zich vervolgens aanbieden. De opdrachtgever beslist met wie hij of zij in zee gaat. Ideaal, zou je zeggen. Transparant. Degene die de klus het goedkoopst kan uitvoeren, zal over het algemeen de opdracht krijgen en dat is efficiënt.

Niet dus. Het feit dat het hier de bouwwereld betreft, een sector die niet bepaald bekend staat om zijn vrije marktwerking, doet al vermoeden dat er wellicht iets niet in de haak is. En inderdaad. Vorige week meldde het NRC (helaas niet online):

[D]e site, die samenwerkt met brancheverenigingen in de bouw, manipuleert die laagste prijs, is inmiddels de klacht van een aantal aanbieders. De beheerder weert zonder opgaaf van reden biedingen die te laag zouden zijn. Om beunhazen buiten de deur te houden, is het verweer van de site. Om de prijs kunstmatig hoog te houden, zeggen inschrijvers op klussen die geweerd werden omdat ze te goedkoop zouden zijn.

Wie lager dan 25 euro per uur biedt, wordt geweigerd, volgens een gedupeerde aanbieder. Wie op de site bijvoorbeeld kijkt bij Klussen Algemeen en sorteert op prijs, ziet inderdaad een onwaarschijnlijk hoog aantal aanbiedingen van precies 25 euro. De NMa heeft inmiddels een onderzoek ingesteld.

Merkwaardig genoeg is het NRC-stuk niet terug te vinden onder het kopje “Recent in de Media” op de website.

Drinken met mate

Er is discussie in het Verenigd Koninkrijk over een minimumprijs voor alcohol. Lees hier bijvoorbeeld een artikel van de nieuwsdienst van de BBC:

[The] report said a 50p minimum price for a unit of alcohol would mean a standard bottle of wine could not be sold for less than £4.50, a two litre bottle of cider for £5.50, and the average six pack of lager for £6.00.

De minimumprijs moet er komen vanwege de negatieve externe effecten van de consumptie van, bijvoorbeeld, een twee-literfles cider. Overigens kan van dit soort hoeveelheden ook de gebruiker zelf achteraf spijt krijgen, een probleem waar het in Engeland vooralsnog niet over gaat. Hoe dan ook, de PM is tegen.

Speaking at a press conference at 10 Downing Street on Monday [Gordon Brown] said: “We don’t want the responsible, sensible majority of moderate drinkers to have to pay more or suffer as a result of the excesses of a minority.”

Een reactie waarbij je je afvraagt wat meneer Brown zoal consumeert. Economisch gezien is dit namelijk helemaal geen probleem, mits het systeem correct wordt uitgevoerd. Gaat men in het VK inderdaad minimumprijzen hanteren dan loopt het mis: het aanbod wordt groter dan de vraag en het voorspelbare gevolg is een zwarte markt voor alcohol en een grote strijd om marktaandeel op de legale markt, met de bijbehorende toename van de reclame en andere marketing.

Het juiste recept is natuurlijk een extra accijns op alcohol, hoog genoeg om de prijzen op het gewenste niveau te krijgen. Het verschil is dat de extra opbrengst in dat geval naar de overheid gaat, die het geld kan gebruiken om de belastingen te verlagen. Op die manier verandert er voor de gemiddelde drinker in principe niets: de hogere accijns worden gecompenseerd door lagere belastingen. Zware drinkers betalen wel meer, niet-drinkers gaan erop vooruit. Het hele verhaal lijkt dan sterk op de manier waarop we in Nederland excessief autogebruik willen aanpakken.

Natuurlijk zijn er wel gedragseffecten: de gemiddelde drinker zal minder drinken en het vrijgekomen geld aan andere zaken besteden. Dit leidt bij hem/haar tot een welvaartsverlies maar bij alle anderen, door de externe effecten, tot een welvaartswinst.

Luiers

Wij mogen ons graag beklagen over politici of journalisten die weer eens geen rekening houden met de gedragseffecten van bepaalde beleidsmaatregelen.

Alle hulde dus voor de Volkskrant, die het begint te begrijpen. Luiers gaan in de EU niet onder een lager belastingtarief vallen, zo meldt de krant. De reden?

Twijfels over het werkgelegenheidseffect – gaan baby’s daadwerkelijk meer plassen en poepen bij een lager tarief?