Het luxepaper

Wie een huis in Nederland koopt moet rekening houden met het risico van overstroming. Dat risico vermindert de waarde van het huis en inderdaad wordt voor een laaggelegen huis zo’n €3000 minder betaald dan voor een hoger gelegen, vergelijkbare, woning. Dat zeggen althans mijn oud-collega’s bij de UU, de heren Garretsen, Bosker, Marlet en Van Woerkens in een nieuw boek, zo las ik vorige week op nu.nl.

Deze economen hebben geluk, want de verschijning van hun boek valt precies samen met de discussie over een verplichte verzekering tegen overstromingen voor alle Nederlanders (ligt niet voor de hand gegeven de korting op het huis, schrijft het kwartet) en de nodige wateroverlast over de grens. De pers nam hun conclusie veelvuldig over.

Snel het boek besteld om de volgende dag het naadje van de kous te achterhalen. En dat, beste lezers, is waar het me eigenlijk om te doen is. Die volgende dag bracht de postbode een kleine envelop waarin een minuscuul werkje opgeborgen bleek. Het boek van de vier economen was een gepopulariseerde versie van een wetenschappelijk artikel, dat eveneens in 2013 verschijnt. Mijn oud-collega’s hadden een working paper in het Nederlands vertaald en rijkelijk voorzien van foto’s van stromend water dat traag door oneindig laagland, afijn, de bekende plaatjes. Er stonden enkele prachtige kaarten in, dat wel. Maar de slechts twee tabellen en verwijzingen naar “complexe cijfermatige analyses” zonder die te laten zien (het gaat om fixed effects paneldata) zijn toch niet helemaal gericht op de econometristen onder ons.

Toch voelde ik me niet bekocht, eerder kwam er bewondering in me op voor de slimme collega’s die een heel nieuw genre in de wetenschap hadden weten te introduceren. Naast hun moeilijk te verteren, zwart-wit uitgevoerde, wetenschappelijk verslag was hier sprake van een luxepaper, dat zomaar door een gemiddelde Nederlander gelezen kon worden. Aansprekend onderwerp, een goed te begrijpen resultaat en een heldere aanbeveling in een makkelijk te behappen boekje. Iets om uit de tas te toveren op verjaardagen, maar ook een werk dat zomaar door een beleidsmaker serieus genomen kan worden.

In de discussie over media-economen waarvan niet altijd duidelijk is waar onderzoek overgaat in eigen mening, is dit wellicht een goed voorbeeld. Er is een wetenschappelijk resultaat, maar ook een publieksvriendelijk formaat met plaatjes en voorbeelden. Het één lijdt niet onder het ander en (economen let op) er lijkt zelfs een markt voor te zijn.

boekje

Dreigen is genoeg

De hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is groter dan ons BBP en dat is een risico voor ‘s lands financiële systeem. Vanaf 1 augustus vorig jaar zijn er daarom nieuwe regels die excessen moeten voorkomen.

Tot zover het officiële beleid. Maar minstens zo effectief was het schaduwbeleid om een jaar of twee geleden grote onzekerheid op de woningmarkt te introduceren. Al dan niet met opzet kwam bij Nederlanders het idee tot leven dat de subsidie op het betalen van hypotheekrente in de toekomst omlaag zal gaan. De gevolgen zijn niet mals: de huizenmarkt is in mineur geraakt, transacties nemen af en de hypotheekschuld is de afgelopen twee jaar slechts marginaal gestegen, en als percentage van het BBP gedaald.

Als rem om de hypotheekschuld werkt het gevoerde beleid van twijfel rondom de renteaftrek dus goed. Het is bovendien politiek makkelijk uitvoerbaar: er hoeft immers niets daadwerkelijk te veranderen. Als het aannemelijk is dat er in de toekomst iets zal gebeuren, is dat voldoende. Deze vaststelling is in ieder geval een opsteker voor iedere docent macro-economie die de komende maanden Ricardiaanse equivalentie op het programma heeft staan. Maar gegeven de geringe politieke kosten zou er misschien meer gebruik van het instrument moeten worden gemaakt. De suggestie van toekomstige veranderingen in de regels is makkelijk te doen.

Een praktisch, niet-fiscaal, voorbeeld is de hopeloze situatie rondom orgaandonatie. Hoewel de meeste mensen wel een orgaan willen ontvangen lukt het niet om er voldoende als donor in te schrijven. Er is geen kamermeerderheid te vinden voor een systeem van voor-wat-hoort-wat. Hier kan een slimme minister met twijfel een hoop bereiken. Door te suggereren dat we in de toekomst alleen uit kunnen met een systeem waarin donoren meer rechten hebben,  kan het effect van zo’n systeem al worden bereikt zonder dat er daadwerkelijk iets hoeft te veranderen. Het kan daarbij handig zijn om het voorbeeld van Israel te noemen, waar de tijd dat iemand al donor is een belangrijke rol speelt.

Wie weet. Dat het kabinet het principe van dreigen redelijk onder de knie heeft blijkt verder uit de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 juli. Huizenkopers geloven het. Uiteindelijk is de burger natuurlijk niet gek, wat het effect van de dreiging vermindert als er nooit iets écht gebeurt. Maar af en toe doorpakken is een principe dat iedere ouder kent en waar in de praktijk goed mee te leven valt. Benieuwd hoe het met de overdrachtsbelasting uitvalt.

Kruispost van economie.nl

Haast en de overdrachtbelasting

Per 1 juli gaat het tarief van de belasting op de koop van een huis weer omhoog, zo stelt de belastingdienst. Wij denken van niet, maar helemaal uitsluiten kunnen we het ook niet. De makelaars, verenigd in de NVM, worden al nerveus:

De NVM roept het kabinet en gedoogpartner PVV op snel duidelijkheid te geven over met name de overdrachtsbelasting. Die is tijdelijk verlaagd, en dat heeft de markt geholpen, maar de maatregel loopt op 1 juli af tenzij het kabinet tot verlenging besluit. Dat remt kopers af, stelt de vereniging.

Nou staat de NVM toch al niet bekend om zijn geweldige economische analyse, maar zo achterstevoren zie je ze zelden. Als de aanstaande verhoging van de belasting iets zou moeten doen, dan is het wel het aanmoedigen van de koop zolang die nog onder het oude tarief valt. De eerste koper die zich af laat remmen om te zien of de belasting echt wel omhoog gaat moet ik nog tegen komen.

Het ligt natuurlijk voor de hand dat de NVM liever een lage belasting heeft, maar nu al vragen om uitstel werkt juist tegen de belangen van de makelaars in. Als de regering verstandig is, maakt ze de pas op 1 juli bekend of er verlenging van het huidige tarief komt.

De overdrachtsbelasting

In onze dynamische economie moeten werknemers makkelijk kunnen reageren op economische veranderingen. Zonder al teveel kosten verhuizen hoort daarbij, en dus is de overdrachtsbelasting een domme belasting, die nog stamt uit de tijd dat de overheid het geld op moest halen op de momenten dat er veel van over de tafel ging.

Wie de belasting verlaagt, drijft echter de huizenprijs op en dus is het beter om er iets aan te doen als de huizenprijs aan het dalen is. So far so good. Maar dan de dreiging van het terugdraaien van de verlaging, op 15 juni volgend jaar. Gaan we dan weer naar het oude, domme, systeem?

Volgens mij niet. Bij een tegenvallende economische groei zal het erg moeilijk zijn het tarief weer te verhogen en in die moeilijke omstandigheden de “woningmarkt voorgoed de nek om te draaien” (hoort u de makelaars al?). Valt het juist mee, dan zal de rijksbegroting een verlenging makkelijk toelaten. De vraag is of de Nederlandse huizenkoper dat spel doorziet – ik denk het niet, en dus kunnen de notarissen en makelaars maar beter geen meivakantie boeken.

H-woord

Dat de VVD soms toch wat minder economisch verantwoord is dan de partij zelf beweert, constateerden we al eerder. Gisteravond bij Met het Oog op Morgen (start op 20m30) doet Betty de Boer er nog een schepje bovenop, in een discussie met Bas Jacobs over de hypotheekrenteaftrek. Vermakelijk is vooral de kernachtige samenvatting die Jacobs vandaag op zijn weblog plaatst. Fragment:

Mevr. de Boer beweerde eerst dat afschaffing van de hypotheekrenteaftrek tot verschrikkelijke prijsdalingen in de huizenmarkt leidt. Vervolgens betoogt ze dat de hypotheekrenteaftrek niet prijsopdrijving in de huizenmarkt veroorzaakt. Mevr. de Boer toont hiermee aan helemaal niets van economie te begrijpen, maar meent zich wel forse uitspraken over economen te permitteren.

Lees vooral de hele tirade.

De particuliere huurmarkt

Na de markt voor koophuizen zakt de vraag ook op de huurmarkt in. Er staan particuliere huurhuizen leeg, er worden verkooptrucs verzonnen en uiteraard begint de huurprijs voor de leegstaande panden te dalen. Een goede zaak, want zo zullen vraag en aanbod snel weer aan elkaar gelijk zijn.

Maar dat is buiten de voorzitter van de woonbond gerekend. Als nieuwe bewoners een lagere huur krijgen, dan betalen ze namelijk minder dan hun buren. En dat is niet eerlijk, aldus de voorzitter: “daarmee ontstaat er wel een onterecht verschil tussen bestaande en nieuwe huurders”.

Het is toch elke keer weer schrikken, zo’n belangenbehartiger die pal staat voor leegstaande woningen. Want als alle prijzen verplicht mee moeten naar het niveau van de laatste huurder, dan blijft die leegstand er nog wel even. Wat bovendien helemaal funest is voor voor het aanbod is het hanteren van prijsplafonds en het achteraf herzien van contracten ten nadele van de verhuurder. Iets dat we eigenlijk bekend mogen veronderstellen, aangezien er in het nieuws jaarlijks aandacht aan wordt besteed.

De voorzitter van de woonbond behartigt op deze manier de belangen van de zittende huurders ten koste van de woningzoekenden. Een klassiek insider-outsider probleem, dat we ook kennen op de arbeidsmarkt. En zoals vrijwel altijd is het belangrijk de juist outsider te beschermen.

Mijn vakantiefoto

Weekje in Madrid geweest, vooral om het stuwmeer aan vakantiedagen wat te dempen. Mooie stad, maar de econoom houdt natuurlijk altijd zijn ogen open. Spanje heeft te kampen met de naweeën van een grote burbuja inmobiliaria [engels], waarna het volume op de huizenmarkt dramatisch gedaald is. Ik kan melden dat het met de prijzen sindsdien ook niet al te best gaat.

Dit zijn nieuwe appartementen; bij de bestaande voorraad gaat het minder hard. Overigens weten ze in Spanje wel het een en ander van prikkels (en het werkt!), alsmede van bezuinigen. En het is maar goed dat ik terug ben voor de staking uitbreekt.

Nu weer aan de slag.

H-woord-effect?

Het politieke debat over beperking van de hypotheekrenteaftrek heeft de woningmarkt geen goed gedaan.

zo meldt de Volkskrant. En waar zou dat dan uit blijken?

Het aantal afgesloten hypotheken is de eerste twee maanden van dit jaar gedaald met 11 procent ten opzichte van een jaar geleden.

Een hypotheek afsluiten is een langdurige geschiedenis: tussen het moment dat je een huis besluit te kopen en daadwerkelijk bij de notaris zit om de hypotheek af te sluiten zit al snel een maand of 1 tot 2. Wie in de eerste twee maanden van dit jaar een hypotheek afsluit heeft dus pakweg in de laatste twee maanden van 2009 die beslissing al genomen. En dat terwijl Google Trends laat zien dat het debat eigenlijk pas in de loop van maart dit jaar losbarstte:

Hwoord 

De conclusie van de Volkskrant is dus op z’n zachtst gezegd nogal voorbarig.

Niet waar de kinderen bij zijn!

De hypotheekrenteaftrek (HRA schijft de Telegraaf) houdt de gemoederen bezig. Goede zaak, zou je zeggen, want zo ontstaat er een gezonde discussie over de toekomst van deze regeling. Maar dat is buiten Nout Wellink gerekend. Over het aanpakken van de HRA:

Dit soort maatregelen moet je nemen op de top van de conjunctuur. Daar is het nu niet het moment voor.

Plannen maken voor een wijziging over bijvoorbeeld vier jaar  mag ook niet:

Mensen anticiperen daarop en daarmee ontregel je de woningmarkt nu al.

Natuurlijk, Wellink maakt zich zorgen over de banken. Maar zou er een groot verschil zijn tussen “over vier jaar doen we iets aan de HRA” en “We hebben het er niet over. Wacht tot de top van de conjunctuur. Dan kijken we naar de HRA”.

(Kenners weten dat een conjunctuurcyclus 7 à 9 jaar duurt en we sinds kort door het dieptepunt heen zijn.)