eco.nomie.nl

Weekje in Madrid geweest, vooral om het stuwmeer aan vakantiedagen wat te dempen. Mooie stad, maar de econoom houdt natuurlijk altijd zijn ogen open. Spanje heeft te kampen met de naweeën van een grote burbuja inmobiliaria [engels], waarna het volume op de huizenmarkt dramatisch gedaald is. Ik kan melden dat het met de prijzen sindsdien ook niet al te best gaat.

Dit zijn nieuwe appartementen; bij de bestaande voorraad gaat het minder hard. Overigens weten ze in Spanje wel het een en ander van prikkels (en het werkt!), alsmede van bezuinigen. En het is maar goed dat ik terug ben voor de staking uitbreekt.

Nu weer aan de slag.

tags : huizenprijzen, Spanje.

Het politieke debat over beperking van de hypotheekrenteaftrek heeft de woningmarkt geen goed gedaan.

zo meldt de Volkskrant. En waar zou dat dan uit blijken?

Het aantal afgesloten hypotheken is de eerste twee maanden van dit jaar gedaald met 11 procent ten opzichte van een jaar geleden.

Een hypotheek afsluiten is een langdurige geschiedenis: tussen het moment dat je een huis besluit te kopen en daadwerkelijk bij de notaris zit om de hypotheek af te sluiten zit al snel een maand of 1 tot 2. Wie in de eerste twee maanden van dit jaar een hypotheek afsluit heeft dus pakweg in de laatste twee maanden van 2009 die beslissing al genomen. En dat terwijl Google Trends laat zien dat het debat eigenlijk pas in de loop van maart dit jaar losbarstte:

De conclusie van de Volkskrant is dus op z’n zachtst gezegd nogal voorbarig.

tags : hypotheekrenteaftrek, Volkskrant.

De hypotheekrenteaftrek (HRA schijft de Telegraaf) houdt de gemoederen bezig. Goede zaak, zou je zeggen, want zo ontstaat er een gezonde discussie over de toekomst van deze regeling. Maar dat is buiten Nout Wellink gerekend. Over het aanpakken van de HRA:

Dit soort maatregelen moet je nemen op de top van de conjunctuur. Daar is het nu niet het moment voor.

Plannen maken voor een wijziging over bijvoorbeeld vier jaar  mag ook niet:

Mensen anticiperen daarop en daarmee ontregel je de woningmarkt nu al.

Natuurlijk, Wellink maakt zich zorgen over de banken. Maar zou er een groot verschil zijn tussen “over vier jaar doen we iets aan de HRA” en “We hebben het er niet over. Wacht tot de top van de conjunctuur. Dan kijken we naar de HRA”.

(Kenners weten dat een conjunctuurcyclus 7 à 9 jaar duurt en we sinds kort door het dieptepunt heen zijn.)

tags : hypotheekrenteaftrek, Nout Wellink.

Op de voorpagina van de Volkskrant laten economen zich vandaag uit over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, in reactie op politieke plannen. Zoals altijd zijn de meesten vóór afschaffing, maar is de vraag hoe dat moet gebeuren.

Een slecht idee is het om bestaande gevallen anders te behandelen dan nieuwe hypotheken. U kon een jaar geleden al bij ons lezen dat zoiets dodelijk is voor de mobiliteit, dan wel grof onrechtvaardig. De economen op de voorpagina zijn het hiermee eens.

Ander punt van zorg, volgens een van de geïnterviewden:

invoering van een prijsplafond zoals onder meer D66 nu bepleit, is ‘economisch niet verstandig’. ‘Dan gebeuren er rare dingen op de huizenmarkt rond dat plafond.’

Ik ben toch benieuwd welke rare dingen dat zijn. Tenzij er een plafond komt van de Duckstadse variant, waarbij alle voordelen verdwijnen als de prijs een drempel passeert. Zoiets zag je vroeger nog wel eens bij inkomensmaatregelen, dat alle steun pardoes verdween als er meer dan bedrag X werd verdiend: een klassieke armoedeval.

Maar als de belastingaftrek tot vijf ton 52% is, en voor verdere geleende euro’s de helft, dan leidt dat volgens mij niet tot ‘rare dingen’. De hogere lasten zijn proportioneel met het bedrag boven de drempel, en lopen dus langzaam op. Dat maakt niet dat alle villa’s van zes ton ineens een ton minder waard worden.

Toch heeft een goede econoom eigenlijk een hekel aan drempels. Zo’n schijvensysteem bij de belastingen bijvoorbeeld, dat leidt toch voornamelijk tot lastige econometrie en is een benadering van het optimale verloop van het tarief. Is het een menselijke beperking dat we het tarief niet gewoon kunnen specificeren in een mooie (desnoods lineaire) functie? Misschien kunnen we dat op dit dossier eens proberen.

tags : hypotheekrenteaftrek, plafond.

Wat blijkt, wie een vakantiehuisje op een Waddeneiland bezit betaalt al sinds 1979 hetzelfde voor de huur van de grond. Gelukkig is er een bewindspersoon wakker geworden en gaat de huur nu fors omhoog. Het Journaal brengt het nieuws als volgt:

Vakantiehuisjes op de Waddeneilanden kunnen de komende jaren veel duurder worden.

Deze simpele bewering is op drie manieren uit te leggen. In slechts één geval klopt het:

1. Voor de huidige bezitters van een vakantiehuis op de Waddeneilanden worden de jaarlijkse lasten hoger.

Maar dat is niet de meest voor de hand liggende uitleg van de bewering; ik zou eerder denken dat

2. de prijs van vakantiehuisjes stijgt.

Dat is natuurlijk niet waar. De prijs van een vakantiehuisje wordt bepaald door vraag en aanbod. Wie een vakantiehuisje wil kopen zal daar een bepaald bedrag voor over hebben, waaruit de vaste lasten en de aankoopprijs betaald moeten worden. Gaan de vaste lasten omhoog, dan daalt de prijs. Vakantiehuisjes kunnen de komende jaren dus goedkoper worden. Tenslotte,

3. huurders van vakantiehuisjes (dwz, badgasten) moeten de komende jaren meer betalen.

Op het eerste gezicht zou je kunnen denken dat de hogere grondkosten worden doorberekend aan de klant, maar voor de hand ligt dat niet. De reden daarvoor is dat er een bepaald, vast, aantal huisjes op de Waddeneilanden staat. Het is niet mogelijk om er, afhankelijk van de huurprijs, meer bij te zetten. Die huisjes worden elk jaar verhuurd aan hoogste bieder, dat wil zeggen, de prijs zal zo zijn vastgesteld dat de huisjes precies vol komen en vraag gelijk is aan aanbod. Wie de kosten doorberekent zorgt daarmee voor leegstand, en dat kan niet optimaal zijn. (Dit is uiteraard een andere manier om te zeggen dat vaste kosten niet ter zake doen voor de prijs.)

Er is wel een andere marge: bezitters kunnen nu besluiten om zelf minder gebruik te maken van hun huisje en meer te verhuren. In dat geval neemt het aanbod toe en daalt de huurprijs.

tags : Erfpacht, NOS journaal, Waddeneilanden.

Toch leuk. Google heeft zijn Maps omgebouwd tot een wereldomvattend Monopolyspel waar alle straten op deez aardkloot kunnen worden gekocht, verhandeld en bebouwd. Er schijnt wel massaal gefraudeerd te worden maar ach, ook wat dat betreft is het net het Echte Leven.

Drie dagen geleden (tja, het is zomer…)  meldde het vastgoedjournaal de resultaten van een onderzoek waaruit blijkt dat makelaars berichtgeving in de media over waardeontwikkeling op de huizenmarkt niet eenduidig en verwarrend vinden. Dat komt omdat er maar steeds verschillende cijfers van verschillende instanties uitkomen, die elkaar tegen lijken te spreken. John Kerkhoven, baas van de website, concludeert:

Ik kan mij voorstellen dat de Nederlandse consument in verwarring raakt van de hoeveelheid rapporten, de frequentie waarmee zij verschijnen én het feit dat zij elkaar regelmatig tegenspreken.

Met het gebruikelijke Telegraaf-sausje wordt dat:

Consumenten worden stapeldol van de informatie over prijsschommelingen in de woningmarkt. Verschillende instanties strooien maandelijks met tegenstrijdige verkoopcijfers.

Volgens de NVM komt dat omdat hun cijfers voorlopen op die van anderen. Maar een belangrijke oorzaak die onvermeld blijft lijkt me dat sommigen de gemiddelde prijs van een huis rapporteren, en anderen de prijs van een gemiddeld huis, en dat is heel iets anders, zie ook hier.

Oh ja. Een andere conclusie uit het onderzoek is dat “60% vindt dat de media te weinig selectief zijn in hun berichtgeving en slechts publiceren wat zij toegestuurd krijgen.” Op een of andere manier heeft dat het Telegraafbericht niet gehaald.

Twee maatregelen in een week: (1) de overdrachtsbelasting op monumenten wordt geschrapt en (2) de nationale hypotheekgarantie gaat met bijna een ton omhoog. Beide maatregelen “maken het makkelijker om een huis te kopen”, u weet wel, zo helpen we die arme starters. Maar we hadden toch allang geconcludeerd dat dit soort maatregelen vooral de prijs opdrijft? Of zou het de regering daar soms om te doen zijn?

tags : huizenprijs, monumenten, nationale hypotheekgarantie, NHG.

Wij klagen hier wat af over wat we allemaal in de krant tegenkomen, met natuurlijk als absoluut dieptepunt wat er gisteren gebeurde. Maar heel af en toe zie je een bericht waar je spontaan warm van wordt. In de Telegraaf nog wel, al weer een paar weken geleden (excuus, ik liep er nu pas tegenaan, zie ook hier):

Makelaars in Apeldoorn kunnen bij wijze van proef gebruik maken van een computersysteem dat vraag en aanbod van mensen die hun huis te koop hebben staan aan elkaar koppelt. Het programma maakt een soort ketting van huisbezitters die mogelijk de woning van de ander willen kopen […] “Als ik het huis van de familie Jansen wil, de familie Jansen wil de woning van Verbeek en Verbeek wil mijn woning weer, dan zijn we rond", legt [initiatiefnemer Niek Stevens] uit. "Mis je een van die drie schakels, dan blijft iedereen zitten waar-ie zit." Die schakel kan ook groter worden door meer, bijvoorbeeld zeven, woningbezitters erbij te betrekken.

Briljant. Oplettende lezertjes denken natuurlijk meteen aan de ketens van niertransplantaties waar we het al eens eerder over hadden. In dat geval zijn er echtparen waarvan de een een donornier nodig heeft, de ander die wel afstaan, maar er geen match is tussen de twee. Mevrouw A geeft dan haar nier aan meneer B, mits mevrouw B haar nier afstaat aan meneer C mits mevrouw C haar nier weer afstaat aan meneer A, zodat de cirkel rond is. Precies: qua mechanisme precies hetzelfde. Een team van economen onder leiding van Al Roth heeft daar het een en ander over geschreven en niet in de minste bladen.

Nu is het huizenprobleem natuurlijk anders dan het nierprobleem. In zekere zin is het nierprobleem eenvoudiger: er is maar een beperkt aantal bloedgroepen, zodat ook het aantal nierdonoren overzichtelijk blijft. Het aantal huizen is echter onuitputtelijk, en mensen hebben een voorkeur voor het ene huis boven het ander. Daar staat tegenover dat er bij huizen ook met geld geschoven kan worden, iets wat bij nieren wat gevoelig ligt. Wat me bij huizen wel lastig lijkt is dat de meeste mensen willenverhuizen naar een huis dat groter en duurder is dan wat ze nu hebben, en als dat voor iedereen geldt wordt het natuurlijk nooit wat met die keten.

U ziet het. Onderzoeksmogelijkheden te over. Je schrijft er zo een proefschrift mee vol.

Mooi vak, economie.

tags : omnihuis.

Alweer een interessante ontwikkeling op de huizenmarkt. Iedereen kan tegenwoordig zijn huis veilen op internet. Sinds een aantal dagen draait op een paar zenders een commercial voor biedenenwonen.nl. Zet je huis er op, houd na 30 dagen een veiling en een uurtje later heb je het verkocht. De media besteedden er al uitgebreid aandacht aan, op de website staat zelfs een warme aanbeveling van Heertje zelf. Volkomen terecht, natuurlijk.

De initiatiefnemers, eerder al verantwoordelijk voor RouteMobiel en Tango, gaan er van uit dat binnen afzienbare tijd 10% van het huizenaanbod op deze manier verkocht wordt. Misschien ook iets voor de banken, die een paar weken geleden nog klaagden over de schimmige manier waarop momenteel executieverkopen plaatsvinden.

Toch grappig dat door de kredietcrisis, die het failliet van het kapitalisme zou betekenen, steeds meer mensen hun heil zoeken bij veilingen, wat juist het ultieme marktinstrument is. Zie bijvoorbeeld dit artikel, eerder dit jaar in Trouw.

tags : bieden en wonen.