eco.nomie.nl

Wat blijkt, wie een vakantiehuisje op een Waddeneiland bezit betaalt al sinds 1979 hetzelfde voor de huur van de grond. Gelukkig is er een bewindspersoon wakker geworden en gaat de huur nu fors omhoog. Het Journaal brengt het nieuws als volgt:

Vakantiehuisjes op de Waddeneilanden kunnen de komende jaren veel duurder worden.

Deze simpele bewering is op drie manieren uit te leggen. In slechts één geval klopt het:

1. Voor de huidige bezitters van een vakantiehuis op de Waddeneilanden worden de jaarlijkse lasten hoger.

Maar dat is niet de meest voor de hand liggende uitleg van de bewering; ik zou eerder denken dat

2. de prijs van vakantiehuisjes stijgt.

Dat is natuurlijk niet waar. De prijs van een vakantiehuisje wordt bepaald door vraag en aanbod. Wie een vakantiehuisje wil kopen zal daar een bepaald bedrag voor over hebben, waaruit de vaste lasten en de aankoopprijs betaald moeten worden. Gaan de vaste lasten omhoog, dan daalt de prijs. Vakantiehuisjes kunnen de komende jaren dus goedkoper worden. Tenslotte,

3. huurders van vakantiehuisjes (dwz, badgasten) moeten de komende jaren meer betalen.

Op het eerste gezicht zou je kunnen denken dat de hogere grondkosten worden doorberekend aan de klant, maar voor de hand ligt dat niet. De reden daarvoor is dat er een bepaald, vast, aantal huisjes op de Waddeneilanden staat. Het is niet mogelijk om er, afhankelijk van de huurprijs, meer bij te zetten. Die huisjes worden elk jaar verhuurd aan hoogste bieder, dat wil zeggen, de prijs zal zo zijn vastgesteld dat de huisjes precies vol komen en vraag gelijk is aan aanbod. Wie de kosten doorberekent zorgt daarmee voor leegstand, en dat kan niet optimaal zijn. (Dit is uiteraard een andere manier om te zeggen dat vaste kosten niet ter zake doen voor de prijs.)

Er is wel een andere marge: bezitters kunnen nu besluiten om zelf minder gebruik te maken van hun huisje en meer te verhuren. In dat geval neemt het aanbod toe en daalt de huurprijs.

tags : Erfpacht, NOS journaal, Waddeneilanden.

Toch leuk. Google heeft zijn Maps omgebouwd tot een wereldomvattend Monopolyspel waar alle straten op deez aardkloot kunnen worden gekocht, verhandeld en bebouwd. Er schijnt wel massaal gefraudeerd te worden maar ach, ook wat dat betreft is het net het Echte Leven.

Drie dagen geleden (tja, het is zomer…)  meldde het vastgoedjournaal de resultaten van een onderzoek waaruit blijkt dat makelaars berichtgeving in de media over waardeontwikkeling op de huizenmarkt niet eenduidig en verwarrend vinden. Dat komt omdat er maar steeds verschillende cijfers van verschillende instanties uitkomen, die elkaar tegen lijken te spreken. John Kerkhoven, baas van de website, concludeert:

Ik kan mij voorstellen dat de Nederlandse consument in verwarring raakt van de hoeveelheid rapporten, de frequentie waarmee zij verschijnen én het feit dat zij elkaar regelmatig tegenspreken.

Met het gebruikelijke Telegraaf-sausje wordt dat:

Consumenten worden stapeldol van de informatie over prijsschommelingen in de woningmarkt. Verschillende instanties strooien maandelijks met tegenstrijdige verkoopcijfers.

Volgens de NVM komt dat omdat hun cijfers voorlopen op die van anderen. Maar een belangrijke oorzaak die onvermeld blijft lijkt me dat sommigen de gemiddelde prijs van een huis rapporteren, en anderen de prijs van een gemiddeld huis, en dat is heel iets anders, zie ook hier.

Oh ja. Een andere conclusie uit het onderzoek is dat “60% vindt dat de media te weinig selectief zijn in hun berichtgeving en slechts publiceren wat zij toegestuurd krijgen.” Op een of andere manier heeft dat het Telegraafbericht niet gehaald.

Twee maatregelen in een week: (1) de overdrachtsbelasting op monumenten wordt geschrapt en (2) de nationale hypotheekgarantie gaat met bijna een ton omhoog. Beide maatregelen “maken het makkelijker om een huis te kopen”, u weet wel, zo helpen we die arme starters. Maar we hadden toch allang geconcludeerd dat dit soort maatregelen vooral de prijs opdrijft? Of zou het de regering daar soms om te doen zijn?

tags : huizenprijs, monumenten, nationale hypotheekgarantie, NHG.

Wij klagen hier wat af over wat we allemaal in de krant tegenkomen, met natuurlijk als absoluut dieptepunt wat er gisteren gebeurde. Maar heel af en toe zie je een bericht waar je spontaan warm van wordt. In de Telegraaf nog wel, al weer een paar weken geleden (excuus, ik liep er nu pas tegenaan, zie ook hier):

Makelaars in Apeldoorn kunnen bij wijze van proef gebruik maken van een computersysteem dat vraag en aanbod van mensen die hun huis te koop hebben staan aan elkaar koppelt. Het programma maakt een soort ketting van huisbezitters die mogelijk de woning van de ander willen kopen […] “Als ik het huis van de familie Jansen wil, de familie Jansen wil de woning van Verbeek en Verbeek wil mijn woning weer, dan zijn we rond", legt [initiatiefnemer Niek Stevens] uit. "Mis je een van die drie schakels, dan blijft iedereen zitten waar-ie zit." Die schakel kan ook groter worden door meer, bijvoorbeeld zeven, woningbezitters erbij te betrekken.

Briljant. Oplettende lezertjes denken natuurlijk meteen aan de ketens van niertransplantaties waar we het al eens eerder over hadden. In dat geval zijn er echtparen waarvan de een een donornier nodig heeft, de ander die wel afstaan, maar er geen match is tussen de twee. Mevrouw A geeft dan haar nier aan meneer B, mits mevrouw B haar nier afstaat aan meneer C mits mevrouw C haar nier weer afstaat aan meneer A, zodat de cirkel rond is. Precies: qua mechanisme precies hetzelfde. Een team van economen onder leiding van Al Roth heeft daar het een en ander over geschreven en niet in de minste bladen.

Nu is het huizenprobleem natuurlijk anders dan het nierprobleem. In zekere zin is het nierprobleem eenvoudiger: er is maar een beperkt aantal bloedgroepen, zodat ook het aantal nierdonoren overzichtelijk blijft. Het aantal huizen is echter onuitputtelijk, en mensen hebben een voorkeur voor het ene huis boven het ander. Daar staat tegenover dat er bij huizen ook met geld geschoven kan worden, iets wat bij nieren wat gevoelig ligt. Wat me bij huizen wel lastig lijkt is dat de meeste mensen willenverhuizen naar een huis dat groter en duurder is dan wat ze nu hebben, en als dat voor iedereen geldt wordt het natuurlijk nooit wat met die keten.

U ziet het. Onderzoeksmogelijkheden te over. Je schrijft er zo een proefschrift mee vol.

Mooi vak, economie.

tags : omnihuis.

Alweer een interessante ontwikkeling op de huizenmarkt. Iedereen kan tegenwoordig zijn huis veilen op internet. Sinds een aantal dagen draait op een paar zenders een commercial voor biedenenwonen.nl. Zet je huis er op, houd na 30 dagen een veiling en een uurtje later heb je het verkocht. De media besteedden er al uitgebreid aandacht aan, op de website staat zelfs een warme aanbeveling van Heertje zelf. Volkomen terecht, natuurlijk.

De initiatiefnemers, eerder al verantwoordelijk voor RouteMobiel en Tango, gaan er van uit dat binnen afzienbare tijd 10% van het huizenaanbod op deze manier verkocht wordt. Misschien ook iets voor de banken, die een paar weken geleden nog klaagden over de schimmige manier waarop momenteel executieverkopen plaatsvinden.

Toch grappig dat door de kredietcrisis, die het failliet van het kapitalisme zou betekenen, steeds meer mensen hun heil zoeken bij veilingen, wat juist het ultieme marktinstrument is. Zie bijvoorbeeld dit artikel, eerder dit jaar in Trouw.

tags : bieden en wonen.

Eerder deze week leek de kredietcrisis toch fors toe te slaan op de Nederlandse huizenmarkt. De huizenprijzen in Amsterdam zijn in een jaar tijd met 11% gezakt, meldde onder meer de Telegraaf. Tijd voor paniek!

Niet dus. Wie achter dat cijfer kijkt, ziet dat er eigenlijk weinig aan de hand is. De gemiddelde prijs van huizen die verkocht zijn in januari en februari 2009 is 11% lager dan de gemiddelde prijs van huizen die verkocht zijn in januari en februari 2008. En dat is iets volstrekt anders dan de suggestie dat alle huizen in Amsterdam 11% minder waard zijn geworden.

Want wat is er aan de hand? Dure huizen worden op dit moment even niet verkocht. Maar kopers storten zich massaal op het goedkopere segment. Zo massaal dat in sommige wijken ‘de huizenprijzen’ zelfs gestegen zijn. En, tja, de rijtjeshuizen die op dit moment verkocht worden leveren nu eenmaal minder op dan de grachtenpanden die vorig jaar nog van de hand gingen. De prijsdaling per vierkante meter is bijvoorbeeld ook al een stuk lager: -6.4%, en dat cijfer is nog steeds vertekend door andere kwaliteitsaspecten waarmee geen rekening wordt gehouden.

Huizen die verkocht worden zijn nu eenmaal geen representatieve steekproef van de gehele huizenvoorraad. Op dit moment zeker niet. Maar het is wel waar gegevens over ‘de huizenprijzen’ op gebaseerd zijn.

De SP roept op tot een maximale huurverhoging voor “kleine winkeliers en authentieke zaakjes” om te voorkomen dat zij als de wijk wordt opgeknapt, de tent moeten sluiten. Het idee is dat deze zaken een functie hebben buiten het aan de man brengen goederen en diensten. De vriendelijke glimlach van de winkelier, het authentieke voorkomen van de zaak, het zijn externe effecten waar de wijk baat bij heeft maar waar de winkelier geen geld voor krijgt.

Het idee doet denken aan de (iets grotere) problematiek van de Europese boeren. We zien graag een koe in de wei en een boerenknecht die langzaam met een praam door de vaarten dregt. Maar voor die diensten krijgt de boer niets, en dus verdwijnt de praam en verrijzen grote stallen in het landschap. Wat hieraan te doen?

Het antwoord ligt natuurlijk bij Coase. Bij externe effecten is het efficiënt om een contract te sluiten tussen de betrokken partijen waarbij iedereen krijgt wat hij/zij wil. Dat kan alleen als de eigendomsrechten goed vastliggen.

Voor beide problemen is dat hier het geval. De landschapsconsument ziet zich vertegenwoordigd door de staat, die boeren betaalt om aan landschapsbeheer te doen. Een directe betaling voor een dienst, dat is efficiënter dan het beïnvloeden van bijvoorbeeld de melkprijs zoals Europa jarenlang deed. En ook voor wat betreft de winkeliers kan het best nuttig zijn om de externe effecten contractueel te compenseren door te betalen voor het drijven van een authentieke winkel. Maar om dat te doen door in te grijpen in de huurprijs, dat lijkt een slecht idee. Daarmee wordt namelijk de verhuurder gedupeerd, en die is geen partij bij de externe effecten. Dat heeft weer gevolgen voor de bouw van nieuwe panden en de kansen van toekomstige kleine winkels. Want wie verhuurt nog aan een kleine winkelier als daarmee de toekomstige huur gemaximeerd wordt?

Het is een voorbeeld van zichtbare en onzichtbare kosten: een directe subsidie voor authenticiteit kost geld en het bevriezen van de huur niet, zo lijkt het. Maar wie verder nadenkt ziet dat het verstoren van de markt uiteindelijk tot meer verlies leidt dan een directe betaling. Oude koek, lees het na in Bastiat*. Meer Coase in de praktijk hier.

[*] De link naar Bastiat in deze post werkt niet meer. Alternatieven: Gutenberg, Archive.org. (Dank aan Enno.)

tags : Coase, huren, Kleine winkeliers, SP.

Voor de echte liefhebber: in Edinburgh staat het huis te koop waar Adam Smith de laatste twaalf jaar van zijn leven doorbracht. Vraagprijs: 700.000 Britse Ponden. Veel meer informatie over het huis is helaas niet te vinden: ik geloof niet dat er zoiets is als een Schotse Funda.

Niet iedereen is het er mee eens dat het huis zomaar aan de onzichtbare hand wordt overgelaten. Professor Sir Alan Peacock zegt:

It’s a disgrace that the council has agreed to dispose of a building as significant as this. It should be saved for the nation.

En inderdaad, hoogstwaarschijnlijk draait onze aartsvader zich om in zijn graf. Bij het horen van die uitspraak dan natuurlijk. [via]

tags : Adam Smith, huis.

De vereniging Eigen Huis heeft een onderzoek onder 667 Nederlanders gedaan waaruit blijkt dat ze liever hebben dat anderen hun belasting betalen. Zo vindt

[t]weederde van de eigenwoningbezitters [...] dat de OZB vervangen moet worden door een belasting die niet alleen de portemonnee treft van huiseigenaren, maar als een soort ingezetenbelasting bij alle inwoners wordt geheven

iets dat door het ANP gemakshalve wordt vertaald als

[t]wee derde van alle Nederlanders wil dat de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (ozb) zo snel mogelijk wordt afgeschaft en vervangen voor een ingezetenenheffing.

Maar er is een verschil tussen zelf geen belasting willen betalen en vinden dat de belastingheffing anders moet. Eigen Huis lijkt vooral het eerste fenomeen op het spoor, een open deur die de inkt van het persbericht niet waard is. Het aangedragen alternatief, “belasting betalen naar rato van het inkomen, en niet op basis van de waarde van hun woning” is in ieder geval economisch minder efficiënt omdat het de arbeidsmarkt nog verder verstoort. Bovendien is het voordeel van gemeentelijke belastingen dat eraan te ontsnappen valt door naar een andere gemeente te verhuizen. Dat lukt bij een rijksheffing veel minder goed.

Verrassender worden de conclusies van EH als je ze omdraait: één op de drie huizenbezitters vindt het prima dat de OZB alleen hen treft en een overgrote meerderheid is goed te spreken over de inschatting van de waarde van hun huis door de gemeente. De helft van het land wil een belastingstelsel alleen op basis van de waarde van de eigen woning.

Nog één mooie conclusie dan, uit het rapport. Let u op de laatste zin.

[Z]es van de tien stelt dat huishoudens bestaande uit drie volwassenen ook drie keer zoveel belasting moeten betalen als éénpersoonshuishoudens. Vooral kleine huishoudens vinden dat.

tags : ANP, eigen huis, ozb.