Er staat in Nederland 6,3 miljoen m2 kantoorruimte leeg, 8% meer dan eind vorig jaar. Volgens een rapport uit de koker van een makelaar is loopt de vraag naar kantoorruimte echter ook op, zodat de toename van de leegstand binnenkort voorbij is. Goed nieuws!
Het zijn berichten als deze die mij ‘s nachts wakker houden. Wat is er toch mis met die vastgoed-types? Hun dure kantoren staan leeg, brengen helemaal niets op, en ondertussen vertellen ze aan iedereen die het horen wil dat het prima gaat. Waarom niet de huurprijs wat verlaagd, totdat zich een klant meldt? Het is toch altijd beter om je kantoor voor iets minder te verhuren dan het twee jaar leeg te laten staan, zoals al voor de helft van het aanbod geldt? Een nachtje woelen bracht mij niet echt verder; ik kom tot de volgende mogelijke verklaringen:
- Collusie. Er is een type aanbieder dat met opzet de prijs (te) hoog houdt en toch de maximale winst behaalt: monopolisten. Als er genoeg kantooroppervlakte in handen van een paar aanbieders is, kan het voor die groep optimaal zijn om afspraken over de prijs te maken. Dat zou tot leegstand kunnen leiden. Niet erg waarschijnlijk, gezien de aantallen marktpartijen. Ook strafbaar.
- Optiewaarde. Een kantoor verhuren voor een lagere prijs betekent ook dat je waarschijnlijk afziet van de optie om het volgend jaar te verhuren voor een hogere prijs. Huurverhogingen of uitzetting zijn lastig en duur, en als je verwacht dat de vraag binnenkort toeneemt kan het optimaal zijn om daarop te wachten. Resultaat: leegstand. Dit lijkt mij de meest waarschijnlijke verklaring. Daarbij geldt ook:
- Loss aversion. De kantorenbezitter die de huurprijs halveert moet aan zichzelf (of zijn baas) toegeven dat eerdere verwachtingen niet uitgekomen zijn. Het is bekend dat mensen een hekel hebben aan dit soort verliezen, en liever irrationeel wachten dan dat ze hun ongelijk toegeven. Vergelijkbaar geval: bezitters van gekelderde aandelen die geloven dat ze geen verlies hebben, zolang ze de aandelen maar niet verkopen.
Het is wat mager, maar verder kom ik niet. Commentaar is welkom.
Misschien spelen investeringsbeslissingen ook een rol. Nadat het pand verhuurt is kan de verhuurder immers voor een langere periode niet meer tot verbouwing overgaan. Dmv leegstand kan de verhuurder verbouwen en in proberen te spelen op de nieuwste wensen van de klanten.