Eerder deze week leek de kredietcrisis toch fors toe te slaan op de Nederlandse huizenmarkt. De huizenprijzen in Amsterdam zijn in een jaar tijd met 11% gezakt, meldde onder meer de Telegraaf. Tijd voor paniek!
Niet dus. Wie achter dat cijfer kijkt, ziet dat er eigenlijk weinig aan de hand is. De gemiddelde prijs van huizen die verkocht zijn in januari en februari 2009 is 11% lager dan de gemiddelde prijs van huizen die verkocht zijn in januari en februari 2008. En dat is iets volstrekt anders dan de suggestie dat alle huizen in Amsterdam 11% minder waard zijn geworden.
Want wat is er aan de hand? Dure huizen worden op dit moment even niet verkocht. Maar kopers storten zich massaal op het goedkopere segment. Zo massaal dat in sommige wijken ‘de huizenprijzen’ zelfs gestegen zijn. En, tja, de rijtjeshuizen die op dit moment verkocht worden leveren nu eenmaal minder op dan de grachtenpanden die vorig jaar nog van de hand gingen. De prijsdaling per vierkante meter is bijvoorbeeld ook al een stuk lager: -6.4%, en dat cijfer is nog steeds vertekend door andere kwaliteitsaspecten waarmee geen rekening wordt gehouden.
Huizen die verkocht worden zijn nu eenmaal geen representatieve steekproef van de gehele huizenvoorraad. Op dit moment zeker niet. Maar het is wel waar gegevens over ‘de huizenprijzen’ op gebaseerd zijn.
Opnieuw een bericht over de huizenprijzen. Nu betrof het de daling over het eerste kwartaal van dit jaar ten opzichte van die van vorig jaar. Ik was benieuwd of de slijpsteenkrant de eco.nomie-site goed leest. Het lijkt erop van wel. De prijzen zijn, gecorrigeerd voor type woning en regio gedaald met 3,1%, stond er vandaag in de NRC-H. Marco kan tevreden zijn.
Ik ben ook meteen gaan kijken naar het bericht van de NVM maar het lijkt erop dat ze het netjes hebben gedaan. Zie ook hun technische toelichting PDF.
Toch blijft het lastig omdat je alleen de uitgevoerde verkopen hebt om mee te werken. Ik kan me allerlei manieren voorstellen waarop dat een steekproef met een afwijking is.