Wat blijkt, wie een vakantiehuisje op een Waddeneiland bezit betaalt al sinds 1979 hetzelfde voor de huur van de grond. Gelukkig is er een bewindspersoon wakker geworden en gaat de huur nu fors omhoog. Het Journaal brengt het nieuws als volgt:
Vakantiehuisjes op de Waddeneilanden kunnen de komende jaren veel duurder worden.
Deze simpele bewering is op drie manieren uit te leggen. In slechts één geval klopt het:
- Voor de huidige bezitters van een vakantiehuis op de Waddeneilanden worden de jaarlijkse lasten hoger.
Maar dat is niet de meest voor de hand liggende uitleg van de bewering; ik zou eerder denken dat
- de prijs van vakantiehuisjes stijgt.
Dat is natuurlijk niet waar. De prijs van een vakantiehuisje wordt bepaald door vraag en aanbod. Wie een vakantiehuisje wil kopen zal daar een bepaald bedrag voor over hebben, waaruit de vaste lasten en de aankoopprijs betaald moeten worden. Gaan de vaste lasten omhoog, dan daalt de prijs. Vakantiehuisjes kunnen de komende jaren dus goedkoper worden. Tenslotte,
- huurders van vakantiehuisjes (dwz, badgasten) moeten de komende jaren meer betalen.
Op het eerste gezicht zou je kunnen denken dat de hogere grondkosten worden doorberekend aan de klant, maar voor de hand ligt dat niet. De reden daarvoor is dat er een bepaald, vast, aantal huisjes op de Waddeneilanden staat. Het is niet mogelijk om er, afhankelijk van de huurprijs, meer bij te zetten. Die huisjes worden elk jaar verhuurd aan hoogste bieder, dat wil zeggen, de prijs zal zo zijn vastgesteld dat de huisjes precies vol komen en vraag gelijk is aan aanbod. Wie de kosten doorberekent zorgt daarmee voor leegstand, en dat kan niet optimaal zijn. (Dit is uiteraard een andere manier om te zeggen dat vaste kosten niet ter zake doen voor de prijs.)
Er is wel een andere marge: bezitters kunnen nu besluiten om zelf minder gebruik te maken van hun huisje en meer te verhuren. In dat geval neemt het aanbod toe en daalt de huurprijs.
Er is een alternatief dat waarschijnlijker is: het onttrekken van huurwoningen aan de vakantiemarkt. Het wordt immers minder aantrekkelijk om huisjes in de verhuur te hebben, omdat er met hogere kosten minder rendement valt te behalen. Minder kapitaalkrachtigen zullen hun woningen wellicht verkopen. Meer kapitaalkrachtigen, zoals de talloze Robbert ten Brinks op de eilanden, hebben toch al de vakantiewoningen slechts voor eigen vertier in bezit. Dit alles betekent natuurlijk wel dat het aanbod aan vakantieaccommodatie afneemt en de huurprijzen toe.
Dan zou het journaal ietsje meer gelijk hebben, maar toch onduidelijk blijven..
Maar de hogere kosten zijn onafhankelijk van het aantal weken verhuur. Dan verhuur je toch niet minder?
Verkoop van het huisje zie ik wel, maar of dat tot minder verhuur leidt?
De pachtkosten zijn niet vast maar variabel: hoe langer je de woning verhuurt of zelf gebruikt, hoe meer het kost aan pacht.
Kan de sleutel prijsgevoeligheid zijn?
Eigenaren die de woning benutten om er een slaatje uit slaan zijn kostengevoelig. Rijke eigenaren die toch wel poen hebben en graag een eigen huisje willen lekker op de wadden zijn dat denk ik minder. Dan zouden vooral huizen worden verkocht die in de verhuur zaten.
Minder aanbod van huurwoningen, dus hogere verhuurprijzen.
Of zouden de wadden een perfecte neoklassieke economische wereld zijn, waarin de netto contante waarde van de alle toekomstige extra pachtkosten volledig opweegt tegen een lagere verkoopprijs van de woning?
Nou ja, misschien haal ik nu dingen door elkaar…
opweegt tegen -> doorwerken in …