Tag: huren

De particuliere huurmarkt

Na de markt voor koophuizen zakt de vraag ook op de huurmarkt in. Er staan particuliere huurhuizen leeg, er worden verkooptrucs verzonnen en uiteraard begint de huurprijs voor de leegstaande panden te dalen. Een goede zaak, want zo zullen vraag en aanbod snel weer aan elkaar gelijk zijn.

Maar dat is buiten de voorzitter van de woonbond gerekend. Als nieuwe bewoners een lagere huur krijgen, dan betalen ze namelijk minder dan hun buren. En dat is niet eerlijk, aldus de voorzitter: “daarmee ontstaat er wel een onterecht verschil tussen bestaande en nieuwe huurders”.

Het is toch elke keer weer schrikken, zo’n belangenbehartiger die pal staat voor leegstaande woningen. Want als alle prijzen verplicht mee moeten naar het niveau van de laatste huurder, dan blijft die leegstand er nog wel even. Wat bovendien helemaal funest is voor voor het aanbod is het hanteren van prijsplafonds en het achteraf herzien van contracten ten nadele van de verhuurder. Iets dat we eigenlijk bekend mogen veronderstellen, aangezien er in het nieuws jaarlijks aandacht aan wordt besteed.

De voorzitter van de woonbond behartigt op deze manier de belangen van de zittende huurders ten koste van de woningzoekenden. Een klassiek insider-outsider probleem, dat we ook kennen op de arbeidsmarkt. En zoals vrijwel altijd is het belangrijk de juist outsider te beschermen.

Winkeltjes als beschermd stadsgezicht

De SP roept op tot een maximale huurverhoging voor “kleine winkeliers en authentieke zaakjes” om te voorkomen dat zij als de wijk wordt opgeknapt, de tent moeten sluiten. Het idee is dat deze zaken een functie hebben buiten het aan de man brengen goederen en diensten. De vriendelijke glimlach van de winkelier, het authentieke voorkomen van de zaak, het zijn externe effecten waar de wijk baat bij heeft maar waar de winkelier geen geld voor krijgt.

Het idee doet denken aan de (iets grotere) problematiek van de Europese boeren. We zien graag een koe in de wei en een boerenknecht die langzaam met een praam door de vaarten dregt. Maar voor die diensten krijgt de boer niets, en dus verdwijnt de praam en verrijzen grote stallen in het landschap. Wat hieraan te doen?

Het antwoord ligt natuurlijk bij Coase. Bij externe effecten is het efficiënt om een contract te sluiten tussen de betrokken partijen waarbij iedereen krijgt wat hij/zij wil. Dat kan alleen als de eigendomsrechten goed vastliggen.

Voor beide problemen is dat hier het geval. De landschapsconsument ziet zich vertegenwoordigd door de staat, die boeren betaalt om aan landschapsbeheer te doen. Een directe betaling voor een dienst, dat is efficiënter dan het beïnvloeden van bijvoorbeeld de melkprijs zoals Europa jarenlang deed. En ook voor wat betreft de winkeliers kan het best nuttig zijn om de externe effecten contractueel te compenseren door te betalen voor het drijven van een authentieke winkel. Maar om dat te doen door in te grijpen in de huurprijs, dat lijkt een slecht idee. Daarmee wordt namelijk de verhuurder gedupeerd, en die is geen partij bij de externe effecten. Dat heeft weer gevolgen voor de bouw van nieuwe panden en de kansen van toekomstige kleine winkels. Want wie verhuurt nog aan een kleine winkelier als daarmee de toekomstige huur gemaximeerd wordt?

Het is een voorbeeld van zichtbare en onzichtbare kosten: een directe subsidie voor authenticiteit kost geld en het bevriezen van de huur niet, zo lijkt het. Maar wie verder nadenkt ziet dat het verstoren van de markt uiteindelijk tot meer verlies leidt dan een directe betaling. Oude koek, lees het na in Bastiat*. Meer Coase in de praktijk hier.

[*] De link naar Bastiat in deze post werkt niet meer. Alternatieven: Gutenberg, Archive.org. (Dank aan Enno.)

Woekerhuur

Op de site checkjekamer.nl schrijft een medewerker van de landelijke studentenvakbond

Er zijn gelukkig wettelijke regels die de maximale huurprijs voor een kamer vaststellen: het puntenstelsel. Met dit deel van de kamercheck kun je kijken wat jouw maximumhuur is.

Een andere manier om dit te zeggen is deze: Er zijn gelukkig regels die ervoor zorgen dat studenten die een kamer gevonden hebben er niet teveel voor betalen, en die er tevens voor zorgen dat grote groepen studenten helemaal geen kamer kunnen vinden. Want wie een maximumprijs onder de marktprijs introduceert, zorgt voor een vraagoverschot. Oftewel, wie blij is met het huurplafond moet zich niet druk maken over kamernood.

Maar wie een maximumprijs introduceert roept tegelijk een zwarte markt in het leven. Immers, er bestaan volwassen vragers en aanbieders die het best eens kunnen worden over een prijs die weliswaar boven het maximum ligt, maar toch voor beiden acceptabel is. Wie die verhuurders vervolgens wegzet als woekeraars, die zorgt ervoor dat het aanbod van kamers nog verder opdroogt.