“Duurste koopwoningen in Den Bosch” kopt nu.nl onder vele anderen. Waarom? Omdat uit onderzoek van website Dimo blijkt dat als je kijkt naar alle huizen die in het eerste kwartaal van dit jaar verkocht zijn, Den Bosch de gemeente is met de hoogste gemiddelde verkoopprijs. Van de 20 grootste gemeenten dan.
Onzin natuurlijk. Om twee redenen. Allereerst, met dezelfde logica kun je concluderen dat een tweeliterfles cola duurder is dan een blikje. Je betaalt er immers meer voor. Dat je aanzienlijk meer cola voor je geld krijgt, vergeten we dan even. Zo is het ook met huizen. Als je kijkt naar de gemiddelde verkoopprijs, dan worden eenkamerflatjes op zestien hoog achter op één hoop gegooid met een vrijstaande villa met drie badkamers. Dat de prijzen in Den Bosch hoger zijn dan elders zou gewoon kunnen komen omdat er in Den Bosch relatief veel villa’s staan, en relatief weinig eenkamerflatjes. Het wil niet zeggen dat een huis in Den Bosch meer waard is dan een huis met precies dezelfde kenmerken dat in Utrecht staat. Want dat is wat “duur” suggereert.
Ten tweede. Elk kwartaal wordt er maar een verwaarloosbare fractie van de totale huizenvoorraad verkocht. De gemiddelde verkoopprijs van die verwaarloosbare fractie hoeft niets te zeggen over de waarde van alle huizen die niet verkocht zijn. Misschien is er in Den Bosch net een nieuwbouwwijk opgeleverd met bovengemiddeld dure huizen. Hetzelfde probleem geldt voor de cijfers over de ontwikkelingen op de woningmarkt die de NVM regelmatig publiceert. Wie veronderstelt dat de waarde van zijn eigen huis net zo snel stijgt als de gemiddelde verkoopprijs in Nederland die de NVM publiceert, kon wel eens van een koude kermis thuis komen. Van alle huizen die worden verkocht, zullen er relatief veel nieuw zijn. En nieuwbouwwoningen zijn gemiddeld van een hogere kwaliteit dan de bestaande woningvoorraad. De waardeontwikkeling van bestaande woningen wordt daarmee overschat.