Een eigen huis – Pagina 5

Koop niet bij mij!

Sinds een paar maanden woedt er een hevige strijd tussen de NVM en website zoekallehuizen.nl De laatste wil het aanbod van alle makelaarssites in Nederland samenbrengen. Dat impliceert ook het doorlinken naar huizen die op NVM-site Funda worden aangeboden. De NVM stelt dat niet op prijs en heeft inmiddels zeven pogingen gedaan haar site te beveiligen tegen dit vermaledijde deeplinken. De zaak ligt nu bij de rechter. Zoekallehuizen beschuldigt NVM van misbruik van monopoliemacht. NVM beschuldigt zoekallehuizen van inbreuk op het auteursrecht.

Op zijn zachtst gezegd is het nogal vreemd dat de NVM haar aanbod op deze manier van de buitenwereld probeert af te schermen. Een NVM-makelaar verkoopt immers helemaal niets. Een NVM-makelaar fungeert als tussenpersoon die probeert de huizen van haar klanten aan de man te brengen. En die, zo mag je hopen, dat zo goed mogelijk probeert te doen. Niet dus. Wanneer u uw huis te koop aanbiedt via een NVM-makelaar, dan blijkt die makelaar er alles aan te doen om te voorkomen dat bepaalde aspirant-kopers er achter komen dat uw huis te koop staat. Dat is niet alleen misbruik van monopoliemacht, maar ook nog eens het duperen van je eigen opdrachtgevers.

Leegstand

Er staat in Nederland 6,3 miljoen m² kantoorruimte leeg, 8% meer dan eind vorig jaar. Volgens een rapport uit de koker van een makelaar is loopt de vraag naar kantoorruimte echter ook op, zodat de toename van de leegstand binnenkort voorbij is. Goed nieuws!

Het zijn berichten als deze die mij ‘s nachts wakker houden. Wat is er toch mis met die vastgoed-types? Hun dure kantoren staan leeg, brengen helemaal niets op, en ondertussen vertellen ze aan iedereen die het horen wil dat het prima gaat. Waarom niet de huurprijs wat verlaagd, totdat zich een klant meldt? Het is toch altijd beter om je kantoor voor iets minder te verhuren dan het twee jaar leeg te laten staan, zoals al voor de helft van het aanbod geldt? Een nachtje woelen bracht mij niet echt verder; ik kom tot de volgende mogelijke verklaringen:

Collusie. Er is een type aanbieder dat met opzet de prijs (te) hoog houdt en toch de maximale winst behaalt: monopolisten. Als er genoeg kantooroppervlakte in handen van een paar aanbieders is, kan het voor die groep optimaal zijn om afspraken over de prijs te maken. Dat zou tot leegstand kunnen leiden. Niet erg waarschijnlijk, gezien de aantallen marktpartijen. Ook strafbaar.
Optiewaarde. Een kantoor verhuren voor een lagere prijs betekent ook dat je waarschijnlijk afziet van de optie om het volgend jaar te verhuren voor een hogere prijs. Huurverhogingen of uitzetting zijn lastig en duur, en als je verwacht dat de vraag binnenkort toeneemt kan het optimaal zijn om daarop te wachten. Resultaat: leegstand. Dit lijkt mij de meest waarschijnlijke verklaring. Daarbij geldt ook:
Loss aversion. De kantorenbezitter die de huurprijs halveert moet aan zichzelf (of zijn baas) toegeven dat eerdere verwachtingen niet uitgekomen zijn. Het is bekend dat mensen een hekel hebben aan dit soort verliezen, en liever irrationeel wachten dan dat ze hun ongelijk toegeven. Vergelijkbaar geval: bezitters van gekelderde aandelen die geloven dat ze geen verlies hebben, zolang ze de aandelen maar niet verkopen.

Het is wat mager, maar verder kom ik niet. Commentaar is welkom.

And the winner is…

Het is weer die tijd van het jaar. 2005 is bijna ten einde, dus is het tijd om terug te kijken. Wij kunnen niet achterblijven. Op deze website plachten wij ons doorgaans druk te maken over uitspraken en plannen waar de meest elementaire economische logica aan ontbreekt. Het lijkt mij dan ook gepast om over te gaan tot de instelling van de Prijs voor het Slechtste Voorstel van het Jaar. Een voorstel waarvan de initiatiefnemer geen enkele rekening houdt met de desastreuze economische gevolgen ervan. Of, nog erger, die gevolgen volledig verkeerd inschat. Natuurlijk verdient zo’n prijs een pakkende naam. Ik stel voor: de Jopie Award. Genoemd naar de vrouw die het afgelopen jaar zo’n waardevolle bijdrage leverde aan de discussie over kinderopvang in het onvolprezen vakblad Libelle. Nu is de Jopie Award van dit jaar slechts een aanloopje. Een soort van aanmoedigingsprijs. Deze site is immers pas sinds juni in de lucht, dus konden de slechte voorstellen van het eerste halfjaar helaas niet meedingen. Maar niet getreurd. Er is nog steeds een ruimschootse keuze voorhanden.

De genomineerden zijn, in chronologische volgorde:

De VVD, voor de automatische compensatie van hogere benzineprijzen.
MKB Nederland, voor het verbod op dumpprijzen.
De PvdA, voor het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt.
De Stichting Thuiskopie, voor een belasting op MP3-spelers.
De Vereniging Eigen Huis voor een belastingvrije gift van 250,000 euro van ouders aan kinderen, mits de kinderen daarmee starten op de woningmarkt.

De jury was unaniem. Het juryrapport meldt: “Dit plan slaagt er in een markt die al volledig verstoord is, nog verder te verstoren. Het slaagt er in de prijzen te verhogen op een markt die al gekenmerkt wordt door kunstmatig hoge prijzen. Bovendien doet het dat op een manier die uitermate corruptiegevoelig is, en ook nog eens leidt tot een aanzienlijke onbedoelde vergroting van de inkomensverschillen.”

Onze felicitaties en de eerste Jopie Award gaan naar de Vereniging Eigen Huis.

Bubbel

Het is bekend, de prijzen van de Nederlandse huizen stijgen al jarenlang in een straf tempo. Onderhand is het peil bereikt waarop veel starters er niet meer in slagen een hypotheek bij elkaar te lenen. Wat nu? Zitten we dan werkelijk op de top? Is het moment bereikt dat de huizenprijzen niet verder omhoog kunnen gaan?

Vrees niet, het kan altijd gekker. Met behulp van de Vereniging Eigen Huis (grapje zeker, die naam) en de Rabobank vinden ook armlastige starters nieuwe manieren om zich in de schulden te steken. Zorgt dat voor extra huizen? Welnee. Maar het prijsniveau zal nog wel even omhoog blijven gaan.

Startproblemen

De aanbodcurve op de Nederlandse woningmarkt loopt vrijwel horizontaal. Dat wil zeggen: of het gemiddelde huis nou € 200,000 of € 300,000 kost, het totale woningaanbod geeft geen krimp. Dat is opmerkelijk: bij de meeste producten is het zo dat er meer van beschikbaar komt op het moment dat de prijs omhoog gaat. Stijgt de broodprijs, dan staat de bakker graag een uurtje eerder op; stijgt de prijs van tweedehands auto’s, dan komen er extra uit België of Duitsland. Maar ja, huizen. Als je het woningaanbod wilt verhogen dan moet je een bestemmingsplan laten wijzigen, en dat kan zomaar niet.

Als het nou zo is dat mensen ongeveer een vast percentage van hun inkomen aan de maandelijkse lasten van hun huis kwijt willen zijn, dan kun je je voorstellen wat er met de prijs gebeurt als de rente laag is, het aantal tweeverdieners toeneemt en de economie alsmaar groeit: de gemiddelde huizenprijs in Nederland rijst de pan uit. Dat is vooral erg als je voor het eerst een huis wilt kopen en niet geprofiteerd hebt van de stijging van de laatste jaren. Daarom stelt de kamer nu voor om de overdrachtbelasting voor starters op de huizenmarkt op nul te stellen. Een sympathiek gebaar, dat helaas alle kenmerken van een zwak politiek compromis heeft.

Lees verder “Startproblemen”