Categorie: Een eigen huis

Loop-tie-loop

Ik heb een collega ruimtelijke economie die tevens groot liefhebber van landkaarten en atlassen is. Hobby, werk. Zelf ben ik altijd te porren voor een goede grafiek. Grafieken kom ik overdag genoeg tegen, maar ze zijn vaak erg lelijk gemaakt. Ach ja, een goede grafiek maken is moeilijk en er is kritiek genoeg.

Maar nu dit. Een slimmerik heeft de tijdreeks van reële Amerikaanse huizenprijzen (1890-nu) in een grafiek gezet. En vervolgens een filmpje gemaakt waarin de grafiek door een roller coaster (mijn Nederlandse vertaling van dit woord staat in de titel) bereden wordt. Het resultaat is schokkend. [via]

Het is verleidelijk om, na het zien van het filmpje, te concluderen dat het maar één kant op kan met de huizenprijzen in de VS. Die suggestie (omlaag!) zit subtiel in het gebruik van de roller coaster als vehikel, een attractie waarbij je altijd weer op de grond uitstapt en de vraag alleen is wanneer de val komt. Het is niet moeilijk te zien dat zoiets voor huizenprijzen niet hoeft te gelden: als er niet voldoende bijgebouwd wordt en de inkomens trendmatig stijgen, wordt het schaarse aanbod steeds duurder. Lans Bovenberg wees er ooit op dat op die manier de eerste generatie werkende vrouwen een behoorlijk cadeau aan hun (huisbezittende) ouders heeft gegeven.

Maar goed, het filmpje. Onthoudt u het concept voor uw volgende presentatie. De zaal zal gillen van plezier.

Starterswoningen

Voor starters op de woningmarkt is het lastig om een huis te kopen. Veel oplossingen die voor dat probleem worden aangedragen zijn economisch gezien niet heel zinvol, en wij beklagen ons er regelmatig over: hier bijvoorbeeld, of hier, ook hier en hier.

Je gelooft het haast niet, maar in een artikel in de Volkskrant wordt opnieuw een dieptepunt bereikt. Als er te weinig starterswoningen (dat zijn huizen die een alleenverdiener met een modaal inkomen kan financieren) zijn, dan moeten er meer gebouwd worden, zo zou je als eenvoudig burger denken. Maar nee, zo simpel is het niet:

‘Daarvan hebben we er genoeg in Nederland’, zegt Willem van Leeuwen, directeur van branchevereniging voor woningcorporaties Aedes. ‘Het probleem is dat de mensen die daar wonen, niet kunnen doorstromen naar een ander huis. En daardoor komen die starterswoningen niet vrij.’

Lees verder “Starterswoningen”

We zijn niet gek

Wij zijn van mening dat het subsidiëren van huizenkopers een slecht idee is, zoveel mag bekend zijn. Maar de initiatieven in die richting bleven maar komen, zelfs na het inzetten van de onze joker. Je zou haast aan jezelf gaan twijfelen.

Maar gelukkig, water is nat, vraagcurves lopen naar beneden, en andere economen zijn het met ons eens. En als we het bericht mogen geloven is zelfs de VEH, nog niet zolang geleden in het foute kamp, inmiddels om. Er is hoop!

NHG startersfonds

En weer is er iemand die denkt dat het een goed idee is om starters op de woningmarkt te subsidieren. Lees maar eens mee:

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) pleit voor een deels gratis hypotheek voor starters op de woningmarkt. Daarbij mag een starter meer lenen dan normaal op basis van het inkomen zou kunnen. De rente over het extra geleende bedrag wordt gehaald uit een startersfonds. Dat meldde directeur Karel Schiffer van de NHG zaterdag.

In het algemeen geldt dat als je vindt dat de prijzen te hoog zijn, het niet zo’n goed idee is om de vraagkant van de markt te subsidieren. Dat leidt immers tot een grotere vraag en dus tot nog hogere prijzen. Op de woningmarkt komt zo’n subsidie dan uiteindelijk juist terecht bij de huidige huizenbezitters, die hun huis meer waard zien worden. We hebben het er al veel vaker over gehad, hier, hier en hier. Gelukkig is Schiffer zich van dat gevaar bewust:

Schiffer benadrukt dat een dergelijk fonds moet voorzien in de bestaande behoefte bij starters en niet extra vraag op de markt mag stimuleren. ‘Dat zou starters alleen maar verder in de problemen brengen.’

Uhm. Starters mogen dus alleen geholpen worden als dat geen extra vraag oplevert. Maar dat is alleen het geval als de starter in kwestie ook zonder die subsidie datzelfde huis had gekocht. Dan hebben we het dus over een subsidie waar alleen diegene voor in aanmerking komt die hem niet nodig heeft. Op een of andere manier lijkt me dat toch niet zo’n goed idee.

Armenwijk

We schreven al eerder over de problemen van starters op de woningmarkt. In Zaanstad probeert men nu iets nieuws: een wijk met koopwoningen voor mensen die weinig verdienen, verkocht onder voorwaarden [pdf]. In de wijk hangt een hoop af van het inkomen van de bewoner:

  1. Wie jaarlijks meer verdient dan €32,000 mag er niet kopen.
  2. De door de gemeente gevraagde erfpacht is inkomensafhankelijk.
  3. De gemeente financiert 20% van de woning, maar afhankelijk van het inkomen. Wie meer gaat verdienen moet meer zelf financieren.

Dat is wat je noemt een armoedeval. Zie de voorwaarden: regel (2) alleen al verhoogt het marginale tarief van de inkomstenbelasting met ongeveer 10%. Daar komt regel (3) overheen, die stipuleert dat de bewoner rente gaat betalen over 20% van de waarde van zijn/haar huis op het moment dat zijn/haar inkomen teveel toeneemt. Het ligt voor de hand dat bewoners van deze wijk er weinig aan zullen doen om hun inkomen te vergroten.

Hoe zit het met de voordelen van kopen? Huiseigenaren zorgen beter voor hun woning, en dat zal in dit plan niet veranderen. Maar wat betreft het grote voordeel van het huisbezit, de waardestijging, komen de bewoners er bekaaid vanaf. Want de kring van potentiële kopers voor hun woning beperkt zich uiteraard tot diegenen die minder verdienen dan €32,000.

Het plan lijkt de daarmee de belangrijke voordelen van eigen woningbezit weg te nemen en er de nadelen van een uitkering voor in de plaats te brengen. Het is de vraag of je daarmee niet meer problemen creëert dan je oplost.

Woningloterij

Er zijn nogal wat verstoringen op de Nederlandse woningmarkt. Er worden nogal wat plannen gelanceerd om die verstoringen op te lossen. Menig plan is niet zo’n heel goed idee en leidt alleen maar tot meer verstoringen (zoals deze of deze). Maar bij de meeste goedbedoelde plannen snap je op z’n minst nog waar de denkfout zit. Waar het mis gaat. Maar nu begrijp ik het niet meer. Ik heb mijn best gedaan. Heus. De Amsterdamse woningbouwverenigingen hebben een plan gelanceerd om de doorstroming op de Amsterdamse woningmarkt te stimuleren. Hoe? Door woningen te verloten in plaats van ze aan te bieden aan de langstwachtende. Hu!? Tja, ik zag het verband ook niet. Zelfs niet het vermeende verband. Ik begrijp het gewoon niet.

Over verloten zegt Ruud de Kort van woningcorporatie Ymere: ‘Dat zou eerlijker zijn. Nu gaan alle woningen naar degene die het langst wacht.’ Tja, dat is natuurlijk niet eerlijk, dat iedereen op zijn beurt moet wachten (misschien moet ik dat argument ook eens gebruiken als ik straks in de kantine weer achteraan sluit, maar dit terzijde). En Maaike Alles van Woongroep Holland zegt: ‘De bedoeling van het project is dat er meer mensen op de plek wonen waar ze willen wonen.’ Ja maar. Iedereen op de wachtlijst wil toch ook op die plek wonen waarvoor ze op de wachtlijst staan!? Wat win je dan met loten?

Er zit vast een hele goede bedoeling achter, maar ik begrijp het nog steeds niet. Blijkbaar zie ik iets over het hoofd. Help!

Vermogenseffecten

Niet alleen verwacht 82% van de Nederlanders dat de hypotheekrenteaftrek wordt beperkt of afgeschaft, ruim 60% ondersteunt deze maatregel voor nieuwe hypotheken.

Aan het woord de onderzoekers van 21minuten.nl die vandaag uitgebreid de pers haalden. Het belangrijkste woordje in deze tekst: nieuwe. Dat kan twee dingen betekenen, en de uitwerking in de twee scenario’s is zeer verschillend. In het ene geval zullen de huizenprijzen langzaam zakken maar zijn de starters de klos, in het tweede stort de woningmarkt in.

Een: wie op dit moment een hypotheek heeft mag de rente daarop blijven aftrekken, ook na een verhuizing. Nieuwe hypotheeknemers mogen dat niet. In dit geval zal een woningbezitter rustig kunnen verhuizen zonder zijn renteaftrek te verliezen. De vraag naar woningen blijft voorlopig in stand omdat de meeste kopers al een hypotheek hebben, de prijzen zakken een beetje. Starters op de woningmarkt gaan er sterk op achteruit, want zij kunnen de rente niet meer aftrekken en zijn netto dus veel duurder uit. Zij worden verdrongen door mensen die al een hypotheek hebben.

Twee: wie verhuist gaat een nieuwe hypotheek aan, ook huisbezitters die al een hypotheek hebben. De hypotheek hoort immers bij het huis. En dus mag geen enkele koper zijn rente meer aftrekken. Gevolg: het aantal verhuizingen, en dus de vraag op de woningmarkt, wordt gedecimeerd. De woningprijs keldert, en huizenbezitters moeten een schuld aflossen die veel hoger is dan de waarde van hun huis. Starters gaan erop vooruit, voor zover ze iemand vinden die zijn woning wil verkopen. Neveneffect: doordat niemand wil verhuizen, zelfs niet bij een andere baan, nemen de files toe.

In het tweede geval gaan bezitters van een woning er sterk op achteruit. Dit vermogenseffect is misschien onverwacht, omdat het lijkt dat huidige hypotheken niet onder de maatregel vallen. Misschien dat daarom de geïnterviewde Nederlanders zo makkelijk overstag gaan.

Overigens is de hypotheekrenteaftrek wel degelijk een slecht idee. Het probleem is er weer vanaf te komen zonder een grote groep gedupeerden te creëren. Een maatregel voor nieuwe hypotheken verdeelt het land in winnaars en verliezers en is dus niet verstandig. Een collega had ooit een beter idee: de aftrek voor alle hypotheken over een periode van 40 jaar langzaam afbouwen. Daarmee beperk je de vermogenseffecten tot een minimum.

Duur

“Duurste koopwoningen in Den Bosch” kopt nu.nl onder vele anderen. Waarom? Omdat uit onderzoek van website Dimo blijkt dat als je kijkt naar alle huizen die in het eerste kwartaal van dit jaar verkocht zijn, Den Bosch de gemeente is met de hoogste gemiddelde verkoopprijs. Van de 20 grootste gemeenten dan.

Onzin natuurlijk. Om twee redenen. Allereerst, met dezelfde logica kun je concluderen dat een tweeliterfles cola duurder is dan een blikje. Je betaalt er immers meer voor. Dat je aanzienlijk meer cola voor je geld krijgt, vergeten we dan even. Zo is het ook met huizen. Als je kijkt naar de gemiddelde verkoopprijs, dan worden eenkamerflatjes op zestien hoog achter op één hoop gegooid met een vrijstaande villa met drie badkamers. Dat de prijzen in Den Bosch hoger zijn dan elders zou gewoon kunnen komen omdat er in Den Bosch relatief veel villa’s staan, en relatief weinig eenkamerflatjes. Het wil niet zeggen dat een huis in Den Bosch meer waard is dan een huis met precies dezelfde kenmerken dat in Utrecht staat. Want dat is wat “duur” suggereert.

Ten tweede. Elk kwartaal wordt er maar een verwaarloosbare fractie van de totale huizenvoorraad verkocht. De gemiddelde verkoopprijs van die verwaarloosbare fractie hoeft niets te zeggen over de waarde van alle huizen die niet verkocht zijn. Misschien is er in Den Bosch net een nieuwbouwwijk opgeleverd met bovengemiddeld dure huizen. Hetzelfde probleem geldt voor de cijfers over de ontwikkelingen op de woningmarkt die de NVM regelmatig publiceert. Wie veronderstelt dat de waarde van zijn eigen huis net zo snel stijgt als de gemiddelde verkoopprijs in Nederland die de NVM publiceert, kon wel eens van een koude kermis thuis komen. Van alle huizen die worden verkocht, zullen er relatief veel nieuw zijn. En nieuwbouwwoningen zijn gemiddeld van een hogere kwaliteit dan de bestaande woningvoorraad. De waardeontwikkeling van bestaande woningen wordt daarmee overschat.

Kamernood

De meimaand is hier, de eindexamens zijn in aantocht en dat betekent maar één ding: nog even en het is weer september, de tijd voor de jaarlijkse volksdans rondom de kamernood van studenten.

Het is allemaal voorspelbaar: items op tv, handenwringende eerstejaars, wethouders met zeecontainers. En dat allemaal omdat de vraag hoger is dan het aanbod. Is er dan niets aan te doen?

Volgens mij wel, en wel door een beleidsmatige misstand af te schaffen: de verschillende studiebeurzen voor uitwonende en thuiswonende studenten. Want laten we het eens in alle redelijkheid bezien: de overheid betaalt mee aan de opleiding van studenten om twee redenen: (1) niet alle opbrengsten van de opleiding komen ten goede aan de student zelf, en dus is er een subsidie om de positieve externe effecten te internaliseren. (2) jonge mensen zijn nog wel eens krediet-beperkt (het lenen voor een opleiding bij de bank is lastig in verband met het ontbreken van onderpand) waardoor ze te weinig human capital opbouwen. Vandaar de beurs.

En dus is het volstrekte onzin dat de hoogte van de studiebeurs afhangt van het uit- of thuiswonen van de student in kwestie. De gevolgde opleiding heeft een waarde voor de overheid die niet afhangt van het type onderdak, en dus moet ook de subsidie daar niet van afhankelijk zijn. Sterker nog, de strafkorting voor thuiswonenden verstoort de relatieve prijs van kamers geeft een prikkel om het huis uit te gaan. En dus is er kamernood.

Het afschaffen van de thuiswoonkorting kost geld, maar maakt ook de uitwonendencontrole overbodig. En lost, met een beetje geluk, de kamernood op.