Categorie: Een eigen huis

Niet waar de kinderen bij zijn!

De hypotheekrenteaftrek (HRA schijft de Telegraaf) houdt de gemoederen bezig. Goede zaak, zou je zeggen, want zo ontstaat er een gezonde discussie over de toekomst van deze regeling. Maar dat is buiten Nout Wellink gerekend. Over het aanpakken van de HRA:

Dit soort maatregelen moet je nemen op de top van de conjunctuur. Daar is het nu niet het moment voor.

Plannen maken voor een wijziging over bijvoorbeeld vier jaar  mag ook niet:

Mensen anticiperen daarop en daarmee ontregel je de woningmarkt nu al.

Natuurlijk, Wellink maakt zich zorgen over de banken. Maar zou er een groot verschil zijn tussen “over vier jaar doen we iets aan de HRA” en “We hebben het er niet over. Wacht tot de top van de conjunctuur. Dan kijken we naar de HRA”.

(Kenners weten dat een conjunctuurcyclus 7 à 9 jaar duurt en we sinds kort door het dieptepunt heen zijn.)

Hobbels, drempels en de aftrek

Op de voorpagina van de Volkskrant laten economen zich vandaag uit over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, in reactie op politieke plannen. Zoals altijd zijn de meesten vóór afschaffing, maar is de vraag hoe dat moet gebeuren.

Een slecht idee is het om bestaande gevallen anders te behandelen dan nieuwe hypotheken. U kon een jaar geleden al bij ons lezen dat zoiets dodelijk is voor de mobiliteit, dan wel grof onrechtvaardig. De economen op de voorpagina zijn het hiermee eens.

Ander punt van zorg, volgens een van de geïnterviewden:

invoering van een prijsplafond zoals onder meer D66 nu bepleit, is ‘economisch niet verstandig’. ‘Dan gebeuren er rare dingen op de huizenmarkt rond dat plafond.’

Ik ben toch benieuwd welke rare dingen dat zijn. Tenzij er een plafond komt van de Duckstadse variant, waarbij alle voordelen verdwijnen als de prijs een drempel passeert. Zoiets zag je vroeger nog wel eens bij inkomensmaatregelen, dat alle steun pardoes verdween als er meer dan bedrag X werd verdiend: een klassieke armoedeval.

Maar als de belastingaftrek tot vijf ton 52% is, en voor verdere geleende euro’s de helft, dan leidt dat volgens mij niet tot ‘rare dingen’. De hogere lasten zijn proportioneel met het bedrag boven de drempel, en lopen dus langzaam op. Dat maakt niet dat alle villa’s van zes ton ineens een ton minder waard worden.

Toch heeft een goede econoom eigenlijk een hekel aan drempels. Zo’n schijvensysteem bij de belastingen bijvoorbeeld, dat leidt toch voornamelijk tot lastige econometrie en is een benadering van het optimale verloop van het tarief. Is het een menselijke beperking dat we het tarief niet gewoon kunnen specificeren in een mooie (desnoods lineaire) functie? Misschien kunnen we dat op dit dossier eens proberen.

Erfpacht op de Wadden

Wat blijkt, wie een vakantiehuisje op een Waddeneiland bezit betaalt al sinds 1979 hetzelfde voor de huur van de grond. Gelukkig is er een bewindspersoon wakker geworden en gaat de huur nu fors omhoog. Het Journaal brengt het nieuws als volgt:

Vakantiehuisjes op de Waddeneilanden kunnen de komende jaren veel duurder worden.

Deze simpele bewering is op drie manieren uit te leggen. In slechts één geval klopt het:

  1. Voor de huidige bezitters van een vakantiehuis op de Waddeneilanden worden de jaarlijkse lasten hoger.

Maar dat is niet de meest voor de hand liggende uitleg van de bewering; ik zou eerder denken dat

  1. de prijs van vakantiehuisjes stijgt.

Dat is natuurlijk niet waar. De prijs van een vakantiehuisje wordt bepaald door vraag en aanbod. Wie een vakantiehuisje wil kopen zal daar een bepaald bedrag voor over hebben, waaruit de vaste lasten en de aankoopprijs betaald moeten worden. Gaan de vaste lasten omhoog, dan daalt de prijs. Vakantiehuisjes kunnen de komende jaren dus goedkoper worden. Tenslotte,

  1. huurders van vakantiehuisjes (dwz, badgasten) moeten de komende jaren meer betalen.

Op het eerste gezicht zou je kunnen denken dat de hogere grondkosten worden doorberekend aan de klant, maar voor de hand ligt dat niet. De reden daarvoor is dat er een bepaald, vast, aantal huisjes op de Waddeneilanden staat. Het is niet mogelijk om er, afhankelijk van de huurprijs, meer bij te zetten. Die huisjes worden elk jaar verhuurd aan hoogste bieder, dat wil zeggen, de prijs zal zo zijn vastgesteld dat de huisjes precies vol komen en vraag gelijk is aan aanbod. Wie de kosten doorberekent zorgt daarmee voor leegstand, en dat kan niet optimaal zijn. (Dit is uiteraard een andere manier om te zeggen dat vaste kosten niet ter zake doen voor de prijs.)

Er is wel een andere marge: bezitters kunnen nu besluiten om zelf minder gebruik te maken van hun huisje en meer te verhuren. In dat geval neemt het aanbod toe en daalt de huurprijs.

Stapeldol

Drie dagen geleden (tja, het is zomer…)  meldde het vastgoedjournaal de resultaten van een onderzoek waaruit blijkt dat makelaars berichtgeving in de media over waardeontwikkeling op de huizenmarkt niet eenduidig en verwarrend vinden. Dat komt omdat er maar steeds verschillende cijfers van verschillende instanties uitkomen, die elkaar tegen lijken te spreken. John Kerkhoven, baas van de website, concludeert:

Ik kan mij voorstellen dat de Nederlandse consument in verwarring raakt van de hoeveelheid rapporten, de frequentie waarmee zij verschijnen én het feit dat zij elkaar regelmatig tegenspreken.

Met het gebruikelijke Telegraaf-sausje wordt dat:

Consumenten worden stapeldol van de informatie over prijsschommelingen in de woningmarkt. Verschillende instanties strooien maandelijks met tegenstrijdige verkoopcijfers.

Volgens de NVM komt dat omdat hun cijfers voorlopen op die van anderen. Maar een belangrijke oorzaak die onvermeld blijft lijkt me dat sommigen de gemiddelde prijs van een huis rapporteren, en anderen de prijs van een gemiddeld huis, en dat is heel iets anders, zie ook hier.

Oh ja. Een andere conclusie uit het onderzoek is dat “60% vindt dat de media te weinig selectief zijn in hun berichtgeving en slechts publiceren wat zij toegestuurd krijgen.” Op een of andere manier heeft dat het Telegraafbericht niet gehaald.

De overheid en de huizenprijs

Twee maatregelen in een week: (1) de overdrachtsbelasting op monumenten wordt geschrapt en (2) de nationale hypotheekgarantie gaat met bijna een ton omhoog. Beide maatregelen “maken het makkelijker om een huis te kopen”, u weet wel, zo helpen we die arme starters. Maar we hadden toch allang geconcludeerd dat dit soort maatregelen vooral de prijs opdrijft? Of zou het de regering daar soms om te doen zijn?

Omnihuis

Wij klagen hier wat af over wat we allemaal in de krant tegenkomen, met natuurlijk als absoluut dieptepunt wat er gisteren gebeurde. Maar heel af en toe zie je een bericht waar je spontaan warm van wordt. In de Telegraaf nog wel, al weer een paar weken geleden (excuus, ik liep er nu pas tegenaan, zie ook hier):

Makelaars in Apeldoorn kunnen bij wijze van proef gebruik maken van een computersysteem dat vraag en aanbod van mensen die hun huis te koop hebben staan aan elkaar koppelt. Het programma maakt een soort ketting van huisbezitters die mogelijk de woning van de ander willen kopen [?¦] “Als ik het huis van de familie Jansen wil, de familie Jansen wil de woning van Verbeek en Verbeek wil mijn woning weer, dan zijn we rond", legt [initiatiefnemer Niek Stevens] uit. "Mis je een van die drie schakels, dan blijft iedereen zitten waar-ie zit." Die schakel kan ook groter worden door meer, bijvoorbeeld zeven, woningbezitters erbij te betrekken.

Briljant. Oplettende lezertjes denken natuurlijk meteen aan de ketens van niertransplantaties waar we het al eens eerder over hadden. In dat geval zijn er echtparen waarvan de een een donornier nodig heeft, de ander die wel afstaan, maar er geen match is tussen de twee. Mevrouw A geeft dan haar nier aan meneer B, mits mevrouw B haar nier afstaat aan meneer C mits mevrouw C haar nier weer afstaat aan meneer A, zodat de cirkel rond is. Precies: qua mechanisme precies hetzelfde. Een team van economen onder leiding van Al Roth heeft daar het een en ander over geschreven en niet in de minste bladen.

Nu is het huizenprobleem natuurlijk anders dan het nierprobleem. In zekere zin is het nierprobleem eenvoudiger: er is maar een beperkt aantal bloedgroepen, zodat ook het aantal nierdonoren overzichtelijk blijft. Het aantal huizen is echter onuitputtelijk, en mensen hebben een voorkeur voor het ene huis boven het ander. Daar staat tegenover dat er bij huizen ook met geld geschoven kan worden, iets wat bij nieren wat gevoelig ligt. Wat me bij huizen wel lastig lijkt is dat de meeste mensen willenverhuizen naar een huis dat groter en duurder is dan wat ze nu hebben, en als dat voor iedereen geldt wordt het natuurlijk nooit wat met die keten.

U ziet het. Onderzoeksmogelijkheden te over. Je schrijft er zo een proefschrift mee vol.

Mooi vak, economie.

Veilen

Alweer een interessante ontwikkeling op de huizenmarkt. Iedereen kan tegenwoordig zijn huis veilen op internet. Sinds een aantal dagen draait op een paar zenders een commercial voor biedenenwonen.nl. Zet je huis er op, houd na 30 dagen een veiling en een uurtje later heb je het verkocht. De media besteedden er al uitgebreid aandacht aan, op de website staat zelfs een warme aanbeveling van Heertje zelf. Volkomen terecht, natuurlijk.

De initiatiefnemers, eerder al verantwoordelijk voor RouteMobiel en Tango, gaan er van uit dat binnen afzienbare tijd 10% van het huizenaanbod op deze manier verkocht wordt. Misschien ook iets voor de banken, die een paar weken geleden nog klaagden over de schimmige manier waarop momenteel executieverkopen plaatsvinden.

Toch grappig dat door de kredietcrisis, die het failliet van het kapitalisme zou betekenen, steeds meer mensen hun heil zoeken bij veilingen, wat juist het ultieme marktinstrument is. Zie bijvoorbeeld dit artikel, eerder dit jaar in Trouw.

Huizenprijzen Amsterdam 11% gedaald!?

Eerder deze week leek de kredietcrisis toch fors toe te slaan op de Nederlandse huizenmarkt. De huizenprijzen in Amsterdam zijn in een jaar tijd met 11% gezakt, meldde onder meer de Telegraaf. Tijd voor paniek!

Niet dus. Wie achter dat cijfer kijkt, ziet dat er eigenlijk weinig aan de hand is. De gemiddelde prijs van huizen die verkocht zijn in januari en februari 2009 is 11% lager dan de gemiddelde prijs van huizen die verkocht zijn in januari en februari 2008. En dat is iets volstrekt anders dan de suggestie dat alle huizen in Amsterdam 11% minder waard zijn geworden.

Want wat is er aan de hand? Dure huizen worden op dit moment even niet verkocht. Maar kopers storten zich massaal op het goedkopere segment. Zo massaal dat in sommige wijken ‘de huizenprijzen’ zelfs gestegen zijn. En, tja, de rijtjeshuizen die op dit moment verkocht worden leveren nu eenmaal minder op dan de grachtenpanden die vorig jaar nog van de hand gingen. De prijsdaling per vierkante meter is bijvoorbeeld ook al een stuk lager: -6.4%, en dat cijfer is nog steeds vertekend door andere kwaliteitsaspecten waarmee geen rekening wordt gehouden.

Huizen die verkocht worden zijn nu eenmaal geen representatieve steekproef van de gehele huizenvoorraad. Op dit moment zeker niet. Maar het is wel waar gegevens over ‘de huizenprijzen’ op gebaseerd zijn.

Winkeltjes als beschermd stadsgezicht

De SP roept op tot een maximale huurverhoging voor “kleine winkeliers en authentieke zaakjes” om te voorkomen dat zij als de wijk wordt opgeknapt, de tent moeten sluiten. Het idee is dat deze zaken een functie hebben buiten het aan de man brengen goederen en diensten. De vriendelijke glimlach van de winkelier, het authentieke voorkomen van de zaak, het zijn externe effecten waar de wijk baat bij heeft maar waar de winkelier geen geld voor krijgt.

Het idee doet denken aan de (iets grotere) problematiek van de Europese boeren. We zien graag een koe in de wei en een boerenknecht die langzaam met een praam door de vaarten dregt. Maar voor die diensten krijgt de boer niets, en dus verdwijnt de praam en verrijzen grote stallen in het landschap. Wat hieraan te doen?

Het antwoord ligt natuurlijk bij Coase. Bij externe effecten is het efficiënt om een contract te sluiten tussen de betrokken partijen waarbij iedereen krijgt wat hij/zij wil. Dat kan alleen als de eigendomsrechten goed vastliggen.

Voor beide problemen is dat hier het geval. De landschapsconsument ziet zich vertegenwoordigd door de staat, die boeren betaalt om aan landschapsbeheer te doen. Een directe betaling voor een dienst, dat is efficiënter dan het beïnvloeden van bijvoorbeeld de melkprijs zoals Europa jarenlang deed. En ook voor wat betreft de winkeliers kan het best nuttig zijn om de externe effecten contractueel te compenseren door te betalen voor het drijven van een authentieke winkel. Maar om dat te doen door in te grijpen in de huurprijs, dat lijkt een slecht idee. Daarmee wordt namelijk de verhuurder gedupeerd, en die is geen partij bij de externe effecten. Dat heeft weer gevolgen voor de bouw van nieuwe panden en de kansen van toekomstige kleine winkels. Want wie verhuurt nog aan een kleine winkelier als daarmee de toekomstige huur gemaximeerd wordt?

Het is een voorbeeld van zichtbare en onzichtbare kosten: een directe subsidie voor authenticiteit kost geld en het bevriezen van de huur niet, zo lijkt het. Maar wie verder nadenkt ziet dat het verstoren van de markt uiteindelijk tot meer verlies leidt dan een directe betaling. Oude koek, lees het na in Bastiat*. Meer Coase in de praktijk hier.

[*] De link naar Bastiat in deze post werkt niet meer. Alternatieven: Gutenberg, Archive.org. (Dank aan Enno.)